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Avis de valeur, estimation ou expertise

Ces trois actes ont pour objectif de déterminer la valeur vénale ou locative d’un bien avec plus ou moins de précision et de conditions. La valeur vénale est définie par un arrêt de la Cour de Cassation datant du 06 décembre 2005 comme « constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de leur situation de fait et de droit à cette date ».

Leur différence tient plutôt dans leur teneur juridique et l’engagement du devoir de conseil et donc de la responsabilité civile du professionnel réalisant l’acte.

L'avis de valeur

Image représentant l'avis de valeur d'un bien avec une fourchette allant 604 000€ à 982 000€

Le code de déontologie de 2015 prévoit que l’avis de valeur reste un simple avis, n’ayant aucune valeur d’expertise ni d’engagement de conseil.

Comme illustré sur l’image ci-contre, de nombreux sites d’évaluation immobilière, nous constatons parfois des écarts dans la réponse de plus de 40%. Cela démontre bien qu’aucune certification du prix du bien n’est engagée.

Dessin d'une main sur laquelle repose une balance de justice

Point de droit : Article 6, Transparence, Code de déontologie

« Dans le respect des obligations légales et réglementaires, les personnes mentionnées à l’article 1er donnent au public, à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées une information exacte, intelligible et complète de leurs activités professionnelles, y compris des services rendus à titre accessoire ou complémentaire, des montants et des modes de calcul de leurs honoraires pratiqués, de leurs compétences et de
leurs qualifications professionnelles. Elles s’obligent :
1° A présenter leur carte professionnelle et à veiller à ce que leurs collaborateurs présentent leur attestation d’habilitation et leurs directeurs d’établissement leur récépissé de déclaration préalable d’activité, à la demande de toute personne intéressée ;
2° A tenir à la disposition de leurs mandants ou des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’identité des personnes qui interviennent dans l’exécution des missions qui leur ont été confiées ;
3° A communiquer, à première demande, les coordonnées de leur assureur de responsabilité civile professionnelle et, le cas échéant, de leur garant ;
4° Lorsqu’elles sont sollicitées pour établir un avis de valeur, à informer leur client que cet avis ne constitue pas une expertise. »

Source : Legifrance

L'estimation

L’estimation est réservée aux détenteurs des cartes T, S, G qui dès l’obtention de leurs cartes professionnelles sont habilités à apposer une plaque d’expert en immobilier. Attention, ce titre ne signifie pas qu’ils soient experts auprès des tribunaux ! C’est là toute l’ambiguïté du titre. 

L’estimation aurait dû se concentrer sur les rapports exigés en vue de successions, divorces, sortie de communauté, d’indivision, cession de parts sociales ou ISF par exemple.

Elle engage un peu son rédacteur, surtout si elle est payante ou si l’agent immobilier y trouve un intérêt pour vendre un autre bien.

Une jurisprudence récente sur ce sujet a condamné un agent immobilier dans le cadre d’un crédit relais, pour une estimation surévaluée en vue de faire passer un dossier d’achat. 

L'expertise immobilière

L’expertise est le niveau le plus élevé en matière de responsabilité que ce soit dans le cadre d’une procédure judiciaire, un dossier d’assurance ou bancaire, il engage le devoir de conseil de celui qui le rédige.

Il s’agit en effet d’un acte juridique qui nécessite de signer un ordre de mission qui définira les contours de l’investigation et un paiement d’honoraires. Pour être recevable juridiquement, elle doit être accomplie par un expert immobilier agréé (surtout si la demande émane d’une instance juridique).

Synthèse

  • L’évaluation ou avis de valeur, rédigés par tout professionnel de l’immobilier (entrepreneur individuel, négociateur salarié, agent immobilier…).
    Le rapport fait en général entre 1 et 7 pages et n’a aucun caractère de risque de responsabilité ou d’engagement pour le professionnel.
  • L’estimation, réservée aux agents immobiliers, elle peut entraîner un risque de responsabilité si elle est manifestement erronée ou mal étudiée et justifiée.
    Le rapport comporte en 10 et 20 pages.
  • L’expertise engage pleinement le devoir de conseil de l’agent immobilier, soit expert auprès des tribunaux, soit qui les rédige pour des questions juridiques diverses.
    Le rapport fait entre 20 et 50 pages d’explications, d’analyses et de justifications.

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