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Les diagnostics obligatoires

Ces différents diagnostics sont importants car ils ont pour objectif d’informer l’acquéreur ou le locataire sur différents aspects du bien concerné. Ils doivent être répertoriés dans ce qu’on appelle un dossier de diagnostic technique (DDT)

Les diagnostics et informations obligatoires

Il concerne les constructions d’avant 1949.

Il a pour objectif de vérifier la teneur en plomb qui ne doit pas être supérieure à 1mg/cm².

Il doit comprendre le rapport du diagnostiqueur ainsi qu’une notice d’information sur les dangers du plomb pour la santé.

En cas de présence de plomb, le diagnostic est valable 1 an. Si le diagnostic rapporte une détection inférieure au seuil réglementaire, il est alors valide indéfiniment.

Il concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997.

Il faut noter que les dépendances d’un logement sont également concernées.

Si le diagnostic a été réalisé avant le 1er avril 2013, il doit alors être renouvelé.
S’il a été réalisé à partir du 1er avril 2013, il est alors valide de manière illimitée. Néanmoins, dans ce dernier cas, il est conseillé de faire réaliser un nouveau diagnostic lors de la mise en vente car certains travaux de rénovation peuvent mettre en évidence des matériaux ou produits contenant de l’amiante.

Ce diagnostic concerne uniquement les logements situés dans des zones déclarées par arrêté préfectoral, vous pouvez les retrouver sur le site du service-public.fr.

Il doit mentionner :

  • le bien concerné
  • les parties visitées
  • les éléments infestés (ou l’ayant été) par la présence de termites


Sa validité est de 6 mois, il n’empêche pas la vente mais permet d’informer l’acquéreur potentiel.

Ce diagnostic sur l’état de l’installation intérieure de gaz permet d’obtenir un aperçu de la sécurité des installations de gaz du bien suivant une méthodologie strictement réglementée.

Il concerne les logements dont l’installation a plus de 15 ans.

Si des installations au gaz sont présentes dans des dépendances, ces dernières sont également concernées.

Il a une durée de validité de 3 ans.

Ce diagnostic sur l’état de l’installation intérieure d’électricité permet, comme pour le gaz, de vérifier la bonne sécurité des installations électriques du bien suivant une méthodologie strictement réglementée.

Il concerne les installations de plus de 15 ans.

A noter : une attestation de conformité du Consuel (Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité) peut remplacer ce diagnostic si elle a été émise il y a moins de 3 ans.

Le diagnostic a également une durée de validité de 3 ans.

Ce diagnostic permet d’informer le futur acquéreur de l’existence de nuisances sonores aériennes.

Pour savoir si ce dernier doit ou non être réalisé, il existe des plans d’exposition au bruit (PEB) disponibles en ligne.

Pour le réaliser, il faut remplir un formulaire disponible sur le site ecologie.gouv.fr

Ce diagnostic permet d’informer le futur acquéreur des risques et pollutions liés au bien.

Cet état des risques et pollutions est obligatoire si le bien est situé dans un secteur défini (source : service-public.fr):

  • Zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou des risques miniers résiduels approuvé par le préfet
  • Zone de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5 (le plus élevé)
  • Zone à potentiel radon (gaz radioactif) de niveau 3 (le plus élevé)
  • Périmètre d’exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques approuvé par le préfet
  • Périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un plan de prévention des risques technologiques ou d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit par le préfet

Il est rempli par le vendeur grâce à un formulaire selon les informations contenues dans l’arrêté préfectoral.

Le vendeur doit également mentionner si le bien a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité pour catastrophe naturelle ou technologique.

La durée de validité est de 6 mois.

A noter : le contenu du diagnostic, la liste des zones concernées et les conditions de remise au propriétaire ou locataire sont complétés par l’article 236 de la loi n°2021-1104 et entreront en vigueur après parution d’un décret qui sera publié au plus tard le 1er janvier 2023.

Si le bien n’est pas raccordé au réseau public des eaux usées, ce diagnostic est nécessaire et fait suite à un contrôle par la commune (SPANC : Service Public d’Assainissement Non Collectif) de l’installation d’assainissement.

En cas d’identification de dysfonctionnements et/ou de risques pour la santé ou l’environnement, des travaux de mise en conformité doivent être faits dans l’année qui suit. Ces derniers peuvent être faits par l’acquéreur dès lors qu’il accepte d’acquérir le bien en l’état.

Il doit dater de moins de 3 ans.

A noter : l’article 63 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 indique une modification de la procédure de contrôle du raccordement d’un immeuble au réseau d’assainissement à partir du 1er janvier 2023.

Ce diagnostic sert à évaluer la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre du bien.

Il est obligatoire dans tout logement occupé plus de 4 mois par an.

Il doit contenir un certain nombre d’informations que l’on retrouve sur le site service-public.fr dont nous citons la liste ci-après :

  • Caractéristiques du logement et descriptif de ses équipements de chauffage, production d’eau chaude sanitaire, refroidissement, ventilation et pour chaque catégorie d’équipements, conditions de leur utilisation et gestion qui ont des incidences sur les consommations énergétiques
  • Indication de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour chaque catégorie d’équipements et évaluation de ces dépenses annuelles de consommation
  • Évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre (GES) liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée
  • Information sur les énergies d’origine renouvelable produites par les équipements installés et utilisées dans le logement
  • Information sur les conditions d’aération ou de ventilation de votre logement, accompagnée de recommandations pour améliorer ces performances
  • Classement du logement en application d’une échelle de référence (étiquette Énergie), prenant en compte la zone climatique et l’altitude, réalisé en fonction de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée rapportée à la surface du logement, pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation
  • Classement du logement prenant en compte la zone climatique et l’altitude (étiquette Climat), établie en fonction de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre rapportée à la surface du logement, pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation
  • Recommandations pour améliorer la performance énergétique du logement accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité. Ces recommandations ne doivent pas avoir pour effet d’augmenter la quantité de GES liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée
  • Dernière attestation d’entretien annuel de la chaudière
  • Éventuellement éléments d’appréciation sur la capacité du logement à assurer un confort thermique en période estivale

Une fois le diagnostic fait, le diagnostiqueur transmet les résultats à l’Ademe qui délivre alors un numéro à 13 chiffres permettant d’attester de la validité du DPE.

A noter : il deviendra opposable au 1er juillet 2021.

En théorie valable 10 ans, de récentes dispositions ont été prises et les durées de validité de certains DPE ont été raccourcies :

  • les DPE réalisés entre le 01/01/2018 et le 30/06/2021 sont valables jusqu’au 31/12/2024
  • les DPE réalisés entre le 01/01/2013 et le 31/12/2017 sont valables jusqu’au 31/12/2022

De plus, à compter du 1er septembre 2022, pour vendre un logement porteur d’une étiquette énergétique allant de D à G, il sera nécessaire de réaliser un audit énergétique.

Il ne s’agit pas là d’un diagnostic obligatoire, néanmoins si le bien est situé dans une zone à risque délimitée par arrêté préfectoral, le vendeur a un devoir d’information sur le risque de présence de mérule.

Le diagnostic n’est donc pas obligatoire mais il reste recommandé en cas de suspicion d’infestation, ce, afin d’éviter tout recours devant les tribunaux. Différents indices peuvent alerter :

  • Traces d’humidité
  • Présence d’odeur de champignon
  • Situation de la commune en zone à risque
  • Traces blanches ou poussières orangées sur le bois
  • Parties de bois gondolées ou ramollies
  • Logement abandonné et mal aéré depuis longtemps
  • Isolation trop dense du bois

Le nouveau DPE

Image d'une étiquette fictive correspondant au diagnostic performance énergétique faisant suite aux réglementations applicables au 1er juillet 2021

L’arrêté du 31 mars 2021 a instauré de nouvelles normes de calculs et d’informations entourent le DPE (Diagnostic Performance Energétique). Préalablement fondé sur la facture énergétique du logement, il prend une autre dimension, avec l’intégration de valeurs météorologiques ou climatiques (Sud/Nord), type, isolation, façade, système de chauffage, ancienneté de la chaudière et surface du bien afin d’évaluer un coût de consommation classique pour ce type de logement.

Il devient opposable en cas de rapport erroné.

Certains logements dont les étiquettes sont très énergivores ne pourront plus être loués :

  • Etiquette G à partir du 1er janvier 2025
  • Etiquette F en 2028
  • Etiquette E en 2034

Nous attendons de futures dérogations pour les bâtiments historiques ou touristiques qui, en attendant, sont autorisés à la location de courtes durées (à la semaine ou saisonnière de moins de 4 mois à l’année).

Les annonces immobilières pour des logements dont la classe est F ou G doivent spécifier
« Bâtiment à consommation énergétique excessive » ou mention similaire.

Vous pouvez consulter le dossier de presse communiqué par le ministère de la transition écologique.

Les 5 évolutions de ce nouveau DPE

Auparavant, deux types de calculs existaient pour élaborer le DPE.

Désormais, la méthode dite « des factures » a été abandonnée au profit de la méthode dite 3CL (Calcul des Consommations Conventionnelles du Logement).

Cette dernière tient compte également de 5 usages contre 3 auparavant :

  1. Chauffage
  2. Eau chaude sanitaire
  3. Refroidissement
  4. Eclairage
  5. Auxiliaires (Piscines, SPA, etc.)

La précision et la fiabilité du DPE se renforcent par la prise en compte de : 

  • l’apparition de la notion de « confort d’été » pour connaître la réaction du bâti aux épisodes de fortes chaleurs
  • la réverbération des vérandas
  • le système à énergies renouvelables
  • le facteur de conversion électrique de l’énergie primaire à l’énergie finale est fixé à 2,3 au lieu de 2,58.
  • la surface habitable est à mesurer et le diagnostiqueur doit obligatoirement être sur place pour établir le DPE
  • la présentation et le contenu du Rapport Officiel DPE évoluent de fait totalement, pour un rendu plus « grand public » et pédagogique
  • Pour les copropriétés, un DPE collectif ne vaudra plus pour chacun des lots
  • Les données devront être envoyées en format standardisé à l’ADEME ainsi qu’au propriétaire afin de permettre la réalisation de travaux plus facilement et le contrôle a posteriori du diagnostiqueur
  • Interdiction d’augmentation des loyers (y compris l’application des indices immobiliers) au sein de 28 zones tendues pour les locations classées F ou G
  • Indication sur les annonces « logement à consommation énergétique excessive » pour les étiquettes F et G dès le 01/01/2022
  • A partir du 01/01/2028 : la publicité relative à la vente ou à la location ainsi que les actes de vente ou baux des bâtiments classés F ou G devront mentionner le non respect du seuil maximal d’énergie autorisé (330kWhEP/m²/an).
    A ce titre, seules les étiquettes A, B, C, D, et E seront conformes.

Les annonces immobilières devront afficher, de façon lisible et en couleur, l’étiquette climat du logement à vendre ou à louer en plus de l’étiquette énergie.

Cette étiquette climat renvoie à la performance du bien selon la classe d’émission de gaz à effet de serre (CO2).

De plus il sera nécessaire d’évaluer et de communiquer une estimation annuelle de la consommation énergétique.

A compter du 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable au même titre que les autres diagnostics du bien (installations électriques et gaz, présence d’amiante, de plopmb etc.)

Exemple de DPE issu du ministère de la transition écologique

Mises en garde et recommandations

  • Attention à la nouvelle norme RE 2020. Le logement devient un lieu de production des énergies renouvelables pour les nouvelles constructions.
  • Le fioul doit être éradiqué dans les années à venir
  • Interdiction d’installer un chauffage gaz depuis le 1er janvier 2022 au sein des constructions neuves
  • Les classes énergétiques G puis F seront prochainement impropres à la location (G en 2025 – F en 2028)
  • Les modes de chauffage à énergies renouvelables ont la cote !

Les types de chauffages :

  1. Le chauffage au gaz : une installation économique, interdite dans les nouvelles constructions depuis janvier 2022.
  2. Le chauffage au fioul : interdit et à supprimer dans les années à venir.
  3. Le chauffage électrique : l’équipement le plus adopté sur le marché et de mieux en mieux maitrisé.
  4. Le chauffage solaire : une énergie inépuisable.
  5. Le chauffage au bois : une énergie propre
  6. La pompe à chaleur (PAC) : une alternative économique et écologique
  7. Les énergies renouvelables : Géothermie, éoliennes sur toit, hydrolienne

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