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Les risques de défaut de conseil

Le professionnel de l’immobilier, quel que soit son statut, est tenu par un devoir de conseil.
Il ne s’agit ni d’une obligation de résultats ni d’une obligation de moyens mais d’une obligation juridique pour laquelle de nombreuses jurisprudences existent.

En cas de manquement à son devoir, les parties engagées peuvent porter une réclamation au titre de la responsabilité civile délictuelle. Ces dernières peuvent ainsi demander une diminution ou une suppression de la commission de l’agent.

Dessin d'une main sur laquelle repose une balance de justice

Point de droit : Devoir de conseil

Le professionnel de l’immobilier a « l’obligation d’avertir le client qui projette d’acheter un bien de
tous les risques de l’opération et de le renseigner sur les moyens de
les éviter 
» (Cour de Cassation, Chambre Civile 1, 15/07/1999).

Le professionnel doit donc répondre de plusieurs obligations comme par exemple :

  • s’assurer de la régularité administrative du bien pour lequel il possède un mandat
  • s’assurer de la véracité et de l’exactitude des informations qu’il donne aux parties
  • informer les potentiels acquéreurs de vices apparents concernant le bien vendu

Défauts de conseil courants :

  • Ne pas avoir vérifié l’identité des signataires, l’absence d’un des décideurs signataires. Le problème le plus fréquent concerne les indivisions, tous les indivisaires doivent donner leur accord, directement ou indirectement.
  • Ne pas avoir vérifié le titre de propriété (ou attestation) pour voir qui sont les réels propriétaires et la description du bien par rapport à la réalité actuelle.
  • Ne pas avoir vérifié les travaux réalisés ou à réaliser, voire les sinistres connus.
  • Ne pas avoir demandé les déclarations pour les travaux récemment réalisés
    (garantie décennale, dommage ouvrage et garanties diverses pour les radiateurs, chauffage ou autres éléments à céder).
  • Ne pas avoir vérifié ce qui est laissé quand on parle de cuisine équipée.
  • Ne pas avoir mis les honoraires et surtout mentionné la partie en ayant la charge (vendeur ou acquéreur).
  • Ne pas avoir mis la date de signature du mandat, et ne pas avoir fourni un document d’informations pré-contractuelles (en cas de démarchage à domicile, signature hors agence et même si vous avez fait venir un client à l’agence pour signer le mandat suite à une action de prospection =démarchage !)
  • Maison en parfait état, aucun travaux à prévoir” : il y a toujours des risques de travaux dans un logement, donc ne soyez pas trop dithyrambique, restez sobre.
  • Emprunter des photos à un confrère, ça se voit et c’est condamnable !
  • L’absence de DPE vaut dol du consentement, c’est à dire qu’un acheteur peut aller jusqu’à l’acte authentique, se rétracter et n’avoir aucune indemnité à verser. Le vendeur peut alors se retourner contre vous, pour défaut de conseil (même si c’est lui qui au départ, ne voulait pas faire réaliser le diagnostic).
  • Afficher une surface erronée (mettez “environ”).
  • Annoncer la présence d’une cave, un parking, une chambre de service qui n’existe pas, ou qui n’est pas conforme.
  • Annoncer un usage mixte, sans justificatif.
  • Baisser le prix de vente sans avenant accepté du client cédant.
  • Oublier d’indiquer les mentions exigées par la Loi Alur (notamment si copropriété : nombre de lots principaux, la part de tantièmes revenant au bien, charges annuelles et si la copropriété est en difficulté).
  • Omettre de signaler des évènements importants, qui peuvent s’apparenter à un dol de consentement (meurtre, suicide, sinistre ancien important, gros projets de travaux dans l’environnement proche, des projets de constructions pouvant altérer la qualité du bien à vendre…)
  • Ne pas rappeler, si vous êtes dans le cadre d’un mandat d’entremise, que l’offre au prix est encore sujette à un refus du mandant.
  • Inciter un acquéreur à renoncer à la condition suspensive de crédit. Vous devez rester garant de la solvabilité des acquéreurs que vous présentez au vendeur. Il faut poser les bonnes questions, disposer d’une lettre de confort de la banque, etc.
  • Ne pas vérifier les réels bénéficiaires quand l’acquéreur est une société.
  • Faire une recherche internet de vos clients et faire une capture d’écran à verser dans votre dossier.
  • Insérer une demande de ventilation du mobilier cédé, de la cuisine équipée, faite sans inventaire.
  • Ne pas avoir collecté la ou les pièces d’identité des acquéreurs.
  • Ne pas demander si des conditions particulières seront à prévoir pour l’établissement de la promesse de vente.
  • Ne pas vous renseigner sur les modalités de financement du bien, afin d’en informer le ou les vendeurs et d’être en adéquation avec la loi Tracfin
  • Ne pas fixer un planning potentiel de transfert de propriété,
  • Ne pas vérifier que l’offre n’est pas conditionnée à une vente préalable.
  • Fixer un délai de réponse.
  • Ne pas faire valider par le ou les vendeurs l’accord, mais surtout en déterminant un délai pour confirmer cet accord par une promesse de vente (ex. : “nous acceptons cette offre, à la condition qu’une promesse soit signée sous 30/45 jours…”)

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