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L’état des lieux avant réitération de la promesse de vente

L’état des lieux avant signature de l’acte de vente n’est pas obligatoire. Il n’existe donc pas de modèle d’état des lieux. Néanmoins, après la signature d’un engagement (compromis ou promesse de vente), les visites sont autorisées. Il est donc conseillé de faire une visite au moins avant l’acte de vente.

Les professionnels de la vente immobilière négligent cette étape. Plus souvent apparentée à la mise en location, nous avons progressé sur ce sujet en réalisant des visites avant d’aller chez le notaire.

Les vérifications à l'état des lieux

Les visites générales ayant lieu entre le compromis et l’acte peuvent permettre à l’acquéreur d’éviter tout problème ultérieur à la signature de l’acte (vices cachés, dégradations etc.).
Pour s’assurer qu’aucun élément du logement présent lors du compromis ne soit plus présent après la vente, nous vous conseillons d’établir un inventaire de chaque visite.

La visite juste avant l’acte de vente se fait le matin ou la veille de la signature de l’acte authentique. Elle permet notamment de vérifier :

  • que le bien a été vidé
  • l’indexation des compteurs et de les relever
  • l’état du bien par rapport à la première visite (s’il s’agit d’un logement ancien, il peut en effet se dégrader avec le temps. Or, si le compromis contient une clause concernant l’état du bien, l’achat peut être remis en question)
  • qu’il n’y a pas eu de sinistre (dégât des eaux…)


A défaut, l’acquéreur et vous-même pouvez soulever des réserves, voire des astreintes si nécessaire.

A noter également que l’acquéreur a un droit de soutien professionnel lors de cette visite avant signature de l’acte de vente. Le professionnel en question peut être un artisan, un architecte, un huissier, etc.

L'intérêt de l'état des lieux avant signature

Notre société se judiciarise de plus en plus, conduisant à se poser la question d’un véritable état des lieux avant le transfert de propriété. En effet, la promesse de vente prévoit la clause de vente « en l’état ». Mais de quel état parle-t-on ?
De plus, une clause qui stipule « Le vendeur ne garantit pas les vices cachés, l’acquéreur prenant le bien en l’état, pour l’avoir vu… » peut poser un problème, il serait plus judicieux de préciser «…ne garantit pas les vices inconnus…».
 
Comme nous le constatons, de plus en plus d’actions en réparation, remettant également en cause le défaut de vérification et de conseil du professionnel de l’immobilier, sont lancées :
pour des ventes de maisons avec des servitudes de passage, pour l’état réel du bien après prise en possession, un trou, un mur mal refait, les chaudières défectueuses, nous pourrions lister une grande quantité de litiges qui viennent ternir la qualité de votre image.
 
Nous vous conseillons donc de vous équiper d’une solution d’état des lieux, cela reste très abordable, ou alors de faire prendre en charge par les vendeurs, l’intervention d’un huissier qui vient réaliser un constat de l’état du bien, des dégâts apparents, ou autres éléments pouvant faire l’objet d’une remarque particulière. Le coût varie entre 250 € et 1200 € pour des biens plus complexes.

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