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Prescriptions trentenaire et décennale

La prescription acquisitive, aussi appelée usucapion, est un principe juridique selon lequel le propriétaire d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain, immeuble…) peut se voir dépossédé de sa propriété si un ou plusieurs tiers usent de son bien en se comportant comme des propriétaires durant un certain temps.

Il est alors possible pour l’utilisateur du bien d’acquérir juridiquement un droit réel (droit de propriété) sur le bien concerné après l’écoulement d’un délai minimum.
A noter, cette dernière n’est validée par les juges que si l’utilisateur du bien s’en sert au vu et su de tous et non de façon clandestine.

Le délai de la prescription acquisitive est en principe trentenaire, c’est-à-dire de 30 ans.

Dessin d'une main sur laquelle repose une balance de justice

Point de droit : La prescription acquisitive

Article 2272 du Code Civil : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »

Article 2261 du Code Civil : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. »

Source : Legifrance

Les conditions

La possession du bien doit donc être caractérisée :
  • l’utilisation doit être continue et sans interruption de plus d’un an par exemple
  • la prise d’occupation s’est effectuée de manière paisible, sans violence ou action de force
  • l’utilisation doit être publique et non dissimulée
  • l’utilisateur doit se comporter comme s’il était le propriétaire (ce qui écarte les locataires ou usufruitiers)
  • le propriétaire ne s’est pas manifesté pendant la durée d’occupation
  • le possesseur doit être de mauvaise foi


A noter, selon l’article 2258 du Code Civil, la bonne foi est présumée, le possesseur est considéré comme étant de mauvaise foi dès lors qu’il occupe les lieux en sachant qu’il n’est pas le titulaire du droit qu’il exerce.

Cette situation se présente notamment lorsque le possesseur ne bénéficie d’aucun titre de propriété ou lorsque son titre n’est pas considéré comme régulier.

Dès lors que le possesseur est de mauvaise foi, il se voit alors appliquer le délai de prescription de droit commun (30 ans).

La prescription abrégée ou usucapion décennale

Comme le mentionne l’article 2272 du Code Civil cité ci-dessus, la prescription acquisitive peut être réduite au profit d’un possesseur de bonne foi muni d’un juste titre.

Cette mesure est accordée à un possesseur qui aurait cru, à tort, acquérir le bien du propriétaire. Si le véritable propriétaire ne se manifeste dans les dix ans minimum, le possesseur devient propriétaire du bien.

Elle ne s’applique néanmoins :

  • qu’aux immeubles et droits réels immobiliers
  • qu’aux possesseurs de bonne foi
  • qu’aux possesseurs détenant un juste titre correspondant à un acte juridique


2 axes de réflexion, selon que nous sommes dans l’action en propriété ou existence du bâti ou pour une action pour défaut (par le maître d’ouvrage)

Règles de prescription de la garantie décennale et point de départ du délai. Le Code civil prévoit que le délai des 10 ans court à compter de la réception de l’ouvrage. Il s’agit du moment où le maître d’ouvrage accepte le travail réalisé, avec ou sans réserves.

Par exemple une véranda n’ayant pas fait l’objet d’une déclaration préalable de travaux, sera officiellement réputée existante, passé ce délai de 10 ans.

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