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Conditions suspensives

Les conditions suspensives sont des clauses présentes dans la promesse ou le compromis de vente. Elles permettent, en cas de non-réalisation, de rendre la transaction caduque. Pour être valables, elles ne doivent pas dépendre de la seule volonté d’une des parties.

A l’inverse, si elles se réalisent comme convenu, les deux parties ont alors obligation de respecter leur engagement et de signer l’acte authentique de vente.

On distingue plusieurs conditions suspensives, en voici une liste non exhaustive :

Il s’agit de la plus utilisée. Elle a d’ailleurs été renforcée par l’article L313-41 du code de la consommation.

Elle permet à l’acquéreur, qui recourrait à un prêt immobilier, d’annuler la vente en cas d’absence de financement.

Si le vendeur achète le bien avec une hypothèque, s’il devient insolvable, le conservateur des hypothèques se retourne contre lui pour obtenir le remboursement des créances.

L’acquéreur risque donc de payer le bien deux fois : au vendeur et à ses créanciers.

Attention : une hypothèque est attachée à un bien et non à une personne. En achetant un
bien, l’acquéreur « achète » aussi les hypothèques éventuelles prises sur ce bien (sorte de
garantie de passif)

Il est possible de subordonner une vente à l’obtention d’un permis de construire, de travaux, de piscine, etc.

Si l’acquéreur est déjà propriétaire de sa résidence principale, il peut être amené à vendre avant d’acquérir un nouveau bien.

Dans ce cas, il faut intégrer dans le compromis une condition prévoyant que la transaction (la signature de l’acte authentique) ne se réalisera que si l’acquéreur vend son bien préalablement. C

Cette condition « suspensive » est admise par la cour de cassation, mais uniquement si l’acquéreur est déjà en cours de compromis et si le délai de rétractation a déjà été purgé.

Remarque : Une telle condition n’est pas  toujours admise par le  vendeur, car la vente de son propre terrain ou de son propre bien dépendra de la vente préalable par l’acquéreur de l’autre bien, ce que l’on pourrait appeler une vente en ricochet (ce qui risque de bloquer la réalisation pendant un certain temps). Un compromis doit mentionner une date « au plus tard de… ». À défaut, l’acquéreur s’engage au versement d’un dédommagement.

Le certificat d’urbanisme atteste de la constructibilité d’un projet afin d’être sûr lors de l’achat que l’acquéreur pourra faire construire à cet emplacement la maison de ses rêves, notamment du fait des contraintes qui pèsent sur la construction. (ex. zone classée par les bâtiments de France).

La transaction ne pourra se faire que si l’acquéreur obtient un certificat d’urbanisme préopérationnel indiquant que la construction projetée est possible.

La DIA : Déclaration d'Intention d'Aliéner

La déclaration d’intention d’aliéner est un acte rédigé le plus souvent par le notaire pour prévenir les pouvoirs publics d’une mise en vente d’un bien immobilier afin de leur permettre de faire valoir leur droit de préemption si nécessaire.

Cette déclaration informe la commune, la préfecture ou la SAFER (Société d’aménagement foncier et d’établissement  rural), pour les biens agricoles, de l’intention qu’a un propriétaire de céder (de s’aliéner) un bien qui est situé en secteur préemptable.

Ces organismes disposent d’un délai de 2 mois pour faire valoir leur droit, à défaut l’acquéreur peut poursuivre sa démarche d’acquisition. En revanche, si le droit de préemption est levé par l’un de ces organismes, il se substitue de droit à l’acquéreur initial et peut même renégocier le prix final de vente.

Cependant si le vendeur n’est pas intéressé par le nouveau prix, il n’est plus tenu de vendre.

Nota bene : Ces derniers ne sont pas alors tenus au versement d’une commission (elle est présumée à la charge du vendeur) sauf si cette commission est mentionnée dans la DIA.

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