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Les offres parfaite et concomitantes

L'offre parfaite

La vente est une convention par laquelle un vendeur s’oblige à livrer une chose, et acheteur à la payer.

Dessin d'une main sur laquelle repose une balance de justice

Point de droit : Devoir de conseil

La vente parfaite correspond à l’article 1583 du Code Civil.
D’après ce dernier : « La vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on ait convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

Source : Legifrance

Il faut donc, pour que la vente soit dite parfaite, que les parties s’accordent sur la chose, le prix, et éventuellement sur les éléments substantiels du contrat. Il faut aller sur la présentation des mandats pour retrouver l’analyse entre le mandat de vente (qui répond à la notion de vente parfaite quand un acquéreur se propose d’acquérir aux conditions du mandat) vs le mandat d’entremise, plus aléatoire.

Les offres concomitantes

La Cour de cassation a jugé que dès lors que deux ou plusieurs offres d’achat sont transmises au vendeur le même jourelles sont concomitantes.  Dans ce contexte le vendeur peut choisir celle qu’il veut. Ces offres doivent avoir été présentées le même jour, c’est la condition pour que la concomitance soit retenue. Il ne pourra pas vous être reproché d’avoir privilégié une offre plutôt qu’une autre.

Le code de déontologie prévoit également que toute offre doit être soumise au vendeur.

Nous parlons effectivement de deux offres écrites, complètes (nom, coordonnées, mode de financement, date de l’offre, durée de validité) arrivées le même jour.

En revanche dans le cadre d’un mandat de vente, si une offre arrive lundi et la suivante le mardi, c’est celle de lundi qui l’emporte !

Dans un mandat d’entremise, le vendeur peut attendre de recevoir d’autres offres dans la semaine, refuser l’une d’entre elles, voire arrêter la commercialisation et solliciter une augmentation du prix ! C’est à vous de procéder par avenant, mais de limiter cette action à une seule fois, en insérant dans l’avenant une clause pénale, qui impose que la prochaine offre au prix et conditions du mandat vaut vente parfaite, à défaut le mandant s’engage à régler (au titre du dédommagement) le montant de vos honoraires.

 

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