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Mandat de vente ou d’entremise ?

La différence entre mandat de vente et d’entremise tient au fait qu’un mandat d’entremise n’engage pas le vendeur de quelque façon. Ce mandat, en cas d’offre au prix, n’oblige aucunement le vendeur à conclure la vente.
Différemment, le mandat de vente contient une clause pénale, stipulant qu’en cas d’offre au prix souhaité, le vendeur devra conclure la vente. L’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 nous dit ainsi « Lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention. »

Quelques précisions

  • La loi Hoguet n’impose pas la présentation d’un prix de vente, c’est l’ordonnance du 10 janvier 2017 qui l’implique en ventilant l’affichage du prix de vente et du prix net vendeur.
  • Donc, la mission prévue par la réglementation et la jurisprudence, pour l’intermédiaire immobilier correspond à une mission d’entremise.


« Le contrat d’entremise est celui par lequel une personne charge une autre, généralement un professionnel, de rechercher (mandat de recherche d’acquéreurs*) et de lui présenter une personne avec laquelle il souhaite conclure une ou plusieurs convention dans un type d’activité économique (opération immobilière, recherche de capitaux création d’une entreprise ou création d’une activité culturelle). En revanche, le mandataire propose des acquéreurs, le vendeur reste libre de refuser l’opération. »
(Source : Dictionnaire Juridique de Serge Braudo)

  • Si un professionnel de l’immobilier se voit confier par mandat la mission de rechercher des acquéreurs pour un bien, et non celui d’aliéner (mandat de vente) ce bien ou de représenter le mandant pour conclure une vente, ce mandat est un mandat d’entremise et non d’aliénation
  • Le mandat de vente sous-entendant un droit d’aliéner, contient une clause expresse permettant d’engager la vente aux conditions du mandat confié, et une clause pénale si le vendeur ne respecte pas son engagement. 
Dessin d'une main sur laquelle repose une balance de justice

Point de droit : Cour de cassation

Qu’il s’agisse d’un mandat simple, exclusif, co-exclusif, semi-exclusif, la Cour de Cassation a expressément rappelé l’impossibilité pour les agents immobiliers d’obtenir réparation s’ils trouvent un acquéreur au prix souhaité mais que le mandant ne souhaite pas poursuivre la vente.

« Vu l’article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa
rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010 ;

Attendu qu’il résulte du rapprochement de ces textes qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties ; qu’un tel mandat ne permettant pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ; »

Cour de cassation, chambre civile 1, 16 novembre 2016,

N° de pourvoi: 15-22010, publié au bulletin

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