Une jurisprudence est venue rappeler et renforcer le droit à rémunération des professionnels de l’immobilier en précisant notamment ce qui était entendu par acte écrit au sein de la loi. Dans cet arrêt de jurisprudence, la Cour de cassation est venue casser l’arrêt de la cour d’Appel, qui avait refusé le droit à honoraires à une agence immobilière au motif que la transaction n’avait pas été finalisée par un transfert de propriété.
Décryptons le cas ensemble à partir de la jurisprudence disponible sur Legifrance. La Cour de cassation, reprenant les termes de la promesse synallagmatique de vente (plus souvent appelée Compromis – une fiche pratique Bonnissimmo est disponible à ce sujet) du 22 mars 2012 valide ; « qu’en application des dispositions de la clause « réalisation », la signature de la promesse constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, ce dont il résulte que les époux X… ne pouvaient refuser sans faute de la réitérer ; que le jugement est par conséquent confirmé…» « …la rémunération du mandataire, soit 14 000 euros, restera due intégralement par la partie en défaut ; mais qu’il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 qu’aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération n’ayant pas été effectivement conclue ; que dès lors, la société Ti Ar Vro, ne peut, sous couvert de l’application d’une clause pénale, prétendre à une quelconque rémunération ou indemnité compensatrice ; qu’elle est, en conséquence, déboutée de sa demande en paiement et que le jugement déféré est infirmé de ce chef,… »
Ce qu’invoque la Cour, c’est que la rémunération d’un agent immobilier n’est pas nécessairement assujetti à la finalisation par acte authentique, la promesse synallagmatique de vente faisant suite à un accord définitif sur la vente. Par conséquent le refus ultérieur de l’acquéreur de réitérer la vente par cet acte définitif, ne peut avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à honoraires, la Cour précisant : « … qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que la promesse synallagmatique du 22 mars 2012 était valide, qu’elle constituait un accord définitif des parties sur la chose et le prix et que les acquéreurs ne pouvaient refuser, sans faute, de la réitérer ; que cette promesse contenait ainsi l’engagement des parties, de sorte qu’en jugeant que l’agent immobilier n’avait pas droit à la somme contractuellement prévue, faute de conclusion effective de la vente, la cour d’appel a violé les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, et 1589 du code civil, ensemble l’article 6-I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. »
Ainsi, la Cour de cassation a validé que le droit à honoraires était établi à la signature de la promesse, car l’acte authentique n’est qu’une réitération de celle-ci (tel que stipulé dans la promesse) et que celui qui ne respecte pas son engagement en dehors des conditions suspensives, doit réparation à celui qui subit le dommage.
Les cas de figures qui entrent dans cette logique, sont bien sûr ceux où l’acheteur comme le vendeur se désengagent en dehors de conditions dites suspensives (quel que soit initialement celui qui avait la charge des honoraires, la partie fautive aura alors à s’acquitter de la rémunération de l’intermédiaire), mais aussi ce que l’on constate de plus en plus en assistance juridique, des acquéreurs qui renégocient les honoraires en cours de promesse, invoquant des raisons parfois fantaisistes.
