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Hypothèque ou privilège de prêteurs de deniers

Lors d’une souscription de prêt immobilier, la banque exige une garantie. Parmi celles existantes, nous trouvons :

  • la caution de prêt immobilier (SACCEF ou Crédit Logement)
  • l’hypothèque
  • le privilège de prêteur de deniers (PPD) aujourd’hui appelé hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers


L’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers sont assimilés à des « sûretés réelles » car liées au bien financé. Elles se distinguent néanmoins sur quelques points.

L'hypothèque

L’hypothèque permet à la banque, en dernier recours, de faire saisir le bien et d’obtenir la vente afin d’être remboursée en cas de non-paiement.

Son coût peut être assez élevé en cas de revente et de remboursement par anticipation du prêt notamment à cause des frais de mainlevée.

Il est possible de recourir à cette garantie pour des biens :

  • neufs
  • anciens
  • en VEFA

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

A noter : depuis le 1er janvier 2022, le privilège de prêteur de deniers est remplacé par l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Les conditions restent globalement les mêmes mais la mention évolue.

Les modalités et conséquences de ce type de garantie sont proches de la première en étant un peu plus souples et légèrement moins onéreuses.

Les différences se situent notamment dans les contextes auquel un acquéreur peut y avoir recours. Différemment de l’hypothèque « classique », il n’est pas possible de l’utiliser pour garantir le financement d’un bien en VEFA ou CCMI, le financement de travaux. Elle ne garantit donc qu’un bien ancien.

Une fois la vente faite, si la somme couvre la dette, la banque liquide la créance. Si ce n’est pas le cas, la différence sera à la charge de l’emprunteur.

Ce type de garantie présente des avantages par rapport à l’hypothèque classique :

  • elle est sensiblement moins chère que l’hypothèque car non-assujettie à la taxe de publicité foncière
  • elle renforce la négociation pour l’octroi d’un prêt immobilier en donnant un privilège conséquent et en rassurant le prêteur
  • elle ne nécessite aucun accord : si toutes les conditions sont réunies, elle peut être mise en place rapidement sans consentement de l’emprunteur

On trouve néanmoins quelques inconvénients également :

  • l’impossibilité de l’utiliser pour des ventes sur plan (VEFA), des travaux ou la construction d’une maison individuelle
  • elle ne peut être prise en compte pour un rachat de prêt
  • il est enfin important de penser à procéder à une mainlevée en cas de remboursement anticipé (différemment de l’hypothèque classique pour laquelle la mainlevée est automatique au bout de 2 ans suivant la fin du remboursement)

Cumuler les deux ?

Il est en effet possible de cumuler ces deux garanties, en complémentarité l’une de l’autre.
C’est le cas du financement d’une acquisition immobilière, assortie d’une hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers, puis d’un prêt pour travaux qui sera assorti d’une hypothèque conventionnelle.

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