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La bascule des honoraires du vendeur vers l’acquéreur

La loi Hoguet de 1970 et le décret du 20 juillet 1972 viennent préciser la nécessité d’indiquer dans le mandat et le compromis la partie ayant la charge des honoraires du professionnel.

Avant la loi ALUR, la pratique consistait à démarrer à la charge des vendeurs puis, avant la signature du compromis, à les passer à la charge de l’acquéreur. Ce basculement de la charge de la commission à l’acquéreur permettait de réduire le prix de vente et donc les droits d’enregistrement.
Cette pratique s’apparente à de l’incitation à une fraude fiscale. Pourtant, même les notaires nous l’exigeaient. Ainsi, depuis quelques années, les notaires refusent en majorité, le basculement des honoraires à la charge de l’acquéreur. Ils justifient leur choix car :

  • Ce serait interdit par la loi Hoguet
  • Cela constituerait en une pratique commerciale mensongère

L’article 6-1 de la loi Hoguet interdirait donc le basculement des honoraires.

Que dit la loi ?

Dessin d'une main sur laquelle repose une balance de justice

Point de droit : Article 6-1 Loi Hoguet

« Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur. »

Article 6-1 Loi Hoguet

Si ce texte pose uniquement une règle d’affichage des honoraires en publicité et n’interdit pas explicitement le basculement des honoraires, il faut tout de même noter que divers textes viennent appuyer cette orientation.

Ainsi, une réponse du Cridon du 6 octobre 2014 nous dit que « Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »

Pour d’autres, «du mandat jusqu’à l’acte authentique, le redevable de la commission reste le même » et ce au visa des articles 6 de la loi Hoguet et 73 du Décret (précités). Ces textes, pour la partie qui nous concerne, n’ont pas été modifiés par la loi ALUR. Ils n’ont jamais interdit de modifier le débiteur des honoraires sous réserve du respect de certaines conditions.

Que peut-on faire ou non ?

Ceci étant, si la loi Hoguet n’interdit pas explicitement le basculement des honoraires, cette opération peut entrer sous le coup, d’une action commerciale trompeuse. L’acquéreur devant être préalablement informé de ce qui revient à sa charge. Mais ce qui renforce cette interdiction, c’est l’interprétation de l’administration fiscale, qui considère que nous entrons dans le cadre de l’incitation à la fraude fiscale ce, même si le basculement est souhaité par l’acquéreur. Ainsi, les notaires, refusent de prêter leur concours à une telle possibilité d’action frauduleuse.

Une dernière décision de justice intéressante :

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 10 mai 2019 n°17‑21571 déboute une agence immobilière de son action en paiement d’honoraires à l’encontre d’un acquéreur. Les juges parisiens relèvent que l’agence « ne justifiait pas de l’engagement de l’acquéreur de payer cette commission par une convention postérieure à l’acte de vente ». En effet, lorsque les parties décident de « basculer » la charge des honoraires, cette démarche doit s’accompagner soit d’un avenant au mandat de vente, soit d’un mandat de recherche préalable aux démarches de commercialisation, soit d’une reconnaissance d’honoraires signée postérieurement à l’acte authentique de vente. Cette régularisation ne règle pas pour autant la difficulté fiscale et la question de l’affichage des prix, la pratique penche donc plutôt vers l’interdiction que vers le flou juridique.

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