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Vos questions fréquentes

La SCI

Lorsque vous êtes confronté à une SCI il existe deux possibilités :

  • La vente du bien de la SCI
  • La vente de la SCI

La vente du bien se présente comme une transaction classique : à vous de vérifier qui est le gérant. Dispose-t-il des actes de disposition ou de gestion ?

Il faut demander les statuts pour vérifier ou demander un procès verbal (PV) d’Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) permettant la cession du ou des biens. Il faut également demander le KBIS de moins de 3 mois et récupérer l’attestation de propriété.

Pour la vente de la SCI, il faudra ajouter les bilans de la SCI pour vérifier le passif.

Qu’elle soit familiale ou professionnelle, la société étant propriétaire des biens, certaines décisions sont prises par son gérant, et les autres le sont par une décision des associés.
La plupart des décisions relatives à la gestion courante du ou des biens ne requièrent pas l’unanimité des associés.

De plus, les charges locatives et les frais inhérents aux biens sont divisés entre les associés.

Les avantages fiscaux d'une SCI

Lorsque la société réalise un déficit, les associés ont la possibilité de le reporter sur leurs déclarations de revenus. Le déficit foncier contribue ainsi à diminuer de manière globale les revenus figurant sur la déclaration, et donc le montant des impôts dus.

En cas de vente d’un bien détenu par la société, celle-ci bénéficie d’abattements pour durée de détention au même titre que les particuliers, ce qui lui permet d’être exonérée d’impôt sur la plus-value dans certains cas. Ces abattements s’appliquent également en cas de cession de parts sociales.

La SCI professionnelle ?

Une SCI professionnelle est une société civile immobilière destinée à gérer un bien rattaché à l’exercice d’une activité professionnelle.

Souvent qualifiée de SCI commerciale, cette dénomination n’est pas correcte juridiquement puisqu’il ne s’agit que de gérer le bien en lui-même et non l’exploitation commerciale de ce dernier. C’est d’ailleurs son avantage : distinguer le ou les bien(s) immobilier(s) de l’activité professionnelle et commerciale.

Les associés d’une SCI professionnelle ne sont responsables qu’à hauteur de leurs apports.

Elle se distingue d’une SCP (société civile professionnelle) par le fait que cette dernière n’est pas seulement immobilière mais permet l’exercice d’une profession libérale réglementée (médecins, notaires, avocats, psychothérapeutes, etc.)

La SCI familiale

Une SCI familiale est une société civile immobilière réunissant les membres d’une même famille jusqu’au 4e degré.
Ces derniers apportent une quote-part d’un bien et récupèrent en contrepartie des parts sociales correspondant à leurs apports. Le propriétaire est alors la SCI qui est composée de l’ensemble des membres détenant des parts sociales. A noter qu’en cas d’entrée d’un associé n’ayant pas de lien de parenté avec le reste de la SCI, cette dernière perd son caractère familial.

En tant que sociétés, les SCI sont réglementées par les dispositions communes à l’ensemble des société, fixées par les articles 1832 et suivants du code civil, ainsi que par les articles 1845 et suivants

Elles présentent quelques caractéristiques spécifiques comme le fait d’échapper à la qualification de bailleur professionnel en cas de mise en location à des tiers et de n’être considéré que comme bailleur particulier avec donc la possibilité de conclure un bail d’une durée minimum de 3 ans au lieu de 6.

Les associés d’une SCI familiale sont indéfiniment responsables des dettes de la société, quel que soit leur apport.

Elle peut être professionnelle dès lors qu’elle loue en meublé (LMNP ou LMP).

Quelle est la différence entre SCI et indivision ?

Dans les deux cas, ce type de propriété permet d’être propriétaire à plusieurs d’un bien immobilier.
La différence se situe au niveau des formalités : alors que le régime de l’indivision n’en requiert aucune et permet à tout un chacun détenant une quote-part d’avoir des droits sur la totalité du bien (c’est un régime juridique applicable, par exemple, aux biens d’une succession comportant plusieurs héritiers), les associés d’une SCI détiennent des parts sociales auxquelles ils sont limités.

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