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Vos questions fréquentes

L’estimation

La phase d’avis de valeur ou d’estimation est une des plus importantes dans le processus de la transaction immobilière. Votre mission, votre valeur principale, est d’être capable de fixer une fourchette de prix recevable pour le vendeur comme pour le futur acquéreur.
Il s’agit d’un travail d’étude méritant du temps et une véritable analyse. Il faudra justifier votre avis de valeur ou estimation pour rester crédible et emporter le mandat (qui est l’objectif de votre mission d’évaluation !)

Des facteurs à prendre en compte

  • Le prix d’achat et son année d’acquisition pour réévaluer sa valeur en Euros constants. Selon les tendances d’évolution du prix de l’immobilier sur votre secteur.
  • Le marché concurrentiel, quels sont les biens similaires au mien (volumes, superficie, qualité, agréments…) et à quel prix sont-ils présentés? Le marché paraît il intense ou légèrement calme ?
  • Le marché est-il en pénurie ou surchargé ? La logique économique veut, que si la demande est forte, les prix sont élevés et inversement si le marché est un peu atone, 
  • Qui sont les acquéreurs potentiels, quel est leur budget ? Quelles sont leurs capacités d’endettement ? Quel est le coût d’usage qu’ils peuvent supporter
  • Le coût d’exploitation et les grosses dépenses à venir, leurs amortissements
  • L’éternel prix du m²…

Il est nécessaire de sortir de ce prix au m² (un 70 m² peut s’avérer plus aménageable qu’un 78m²). Certains secteurs ne s’envisagent que par paliers de vente. 

Par exemple :

  • un premier palier avoisine les 150 000 € : les maisons du village (entre 90 et 120 m²), sans terrain,
  • un second palier atteint les 250 000 € : Pour les maisons avec confort et terrain (entre 100 et 150 m²),
  • puis un dernier palier à 350 000 € : Pour les maisons plus agrémentées (entre 110 et 200 m²), avec piscine et grand terrain,
  • en revanche, au delà de 400 000 € quelle que soit la qualité du bien, il n’y a quasiment pas de preneur ! 

Allez vers l'évaluation du bien

Intégrez les notions de qualité de vie et de qualité de ville. La ville est-elle écoresponsable ? Existe-t-il un écoquartier

  • L’orientation, la vue, le calme vs nuisances sonores, l’ensoleillement vs manque de lumière
  • L’analyse des travaux réalisés ou à réaliser
  • Les différentes distances aux points d’intérêt : Ecoles, transports, activités culturelles ou sportives, parc, promenade, points remarquables, accès mer, montagne, forêt, lac…
  • La qualité des matériaux, plomberie, portes, poignées de portes, le tableau électrique, la qualité des prises de courant ou interrupteurs, etc… Et également, les espaces de vie en commun, la qualité des salles de bains, la cuisine permet-elle d’y prendre un repas ?
  • L’intensité numérique, le bien dispose-t-il de l’ADSL, de la fibre, de la 4 ou 5G ?


Quatre notions de détermination du prix sont à prendre en compte :

  • le prix indécent qui ne permet pas de capter les demandes, d’avoir des visites ou des offres,
  • le prix ambitieux ou coup de cœur (un peu élevé mais pouvant faire l’objet d’une offre ou négociation),
  • le prix cohérent qui se situe dans les tendances de marché et peut attirer un grand nombre d’acquéreurs potentiels,
  • le prix séduisant qui se situe un peu en deçà des tendances mais permet de vendre vite voire sans marge de négociation

Pour vous aider dans cette démarche d’évaluation, rentrons dans le détail des éléments à prendre en compte lors d’une visite : de l’extérieur à l’intérieur.

Collecter ces éléments est primordial pour évaluer les points de pondération vs points de majorations (attractifs) pour affiner le prix que vous envisagez de présenter. 

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