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La vente d’un bien loué

Depuis la loi ALUR, lorsqu’un acquéreur achète un bien avec un locataire installé, il lui doit un renouvellement de location (à chaque fin de période triennale) et au moins 2 ans de location. Par conséquent, il ne peut le récupérer à titre personnel pour l’habiter qu’après ces délais.

Le congé pour reprise à titre personnel, impose d’informer le locataire 6 mois avant la fin du bail en location vide et au moins 3 mois avant en location meublée.

Exemple : Un bien est acheté le 1er janvier 2022, la date d’échéance du bail (pour sa période triennale) est fixée au 30 septembre suivant, il devra donc renouveler le bail une fois et lui accorder 2 années, soit une reprise à titre personnel au plus tard le 1er octobre 2024.

 

Le locataire dispose en effet d’un droit de préemption instauré par la loi de 1989 sur les baux d’habitation. Ainsi, dans le cadre d’un bien loué ou ayant été loué dernièrement, il faut vérifier :

  • Si le locataire a donné son congé
    • Vous pouvez prendre le mandat sans autre question que celle de récupérer une copie du courrier.
  • Si le vendeur (bailleur) a signifié un congé pour vente
    • Bail 3/6/9 ans : dans cette hypothèse, le locataire est prioritaire. Il dispose de 2 mois pour répondre et 4 mois pour trouver un crédit en cas de volonté de rachat. Il peut refuser immédiatement cette offre, permettant ainsi la mise en vente du bien. En l’absence de réponse, il faut attendre les 2 mois. Le congé précise alors la rupture définitive du bail et le prix proposé (qui peut être négocié).
      En revanche, si le bien est vendu par la suite en dessous de ce prix de présentation et après refus d’achat par le locataire, il faudra purger à nouveau le droit de préemption du locataire aux nouvelles conditions.
  • Si le locataire occupe toujours le bien mis en vente
    • En dehors de la courtoisie, le locataire n’est pas prioritaire

Calculer le prix de revente d'un bien loué

Calculer la rentabilité nette revient à effectuer le calcul suivant :

100 x (loyer mensuel x 12) – (total des frais et charges) / Prix d’achat.

A ce calcul, doit être déduit le taux d’imposition du propriétaire.

Plus simple : un bien est loué 18 000 € /an, il vous faudra évaluer la rentabilité exigée ou moyenne sur le secteur, par exemple :

  • A Nantes : 18 000 / 4,65% = 387 096€ pour le prix de vente
  • A Saint-Etienne : 18 000 / 10,26% = 175 438€ pour le prix de vente
Tableau montrant le prix au mètre carré, le loyyer au mètre carré, la rentabilité brute et le ratio prix/loyer de différentes villes de France

Quelle décote appliquer au prix de vente d'un bien loué ?

La décote varie selon différents cas de figures. Il est de votre devoir, en tant que professionnel de l’immobilier, d’appliquer la bonne décote en fonction de votre connaissance du marché et des bases de données liées à vos transactions passées :

  • La décote des locations soumises à la loi de 1948 : les loyers sont bas et la possibilité de récupérer le logement réduite. La décote peut atteindre 40 voire 50%.
  • La décote des locations soumises à la loi de 1989 : le bien est récupérable rapidement car les baux ont une durée de trois ans. La décote se situe à environ 10-15% du prix du marché.
  • Les locations meublées : limitée dans le temps, l’acquéreur pourra récupérer le bien rapidement. La décote ne s’applique pas.
  • Les petites surfaces (studios, studettes) : s’ils sont vendus loués, ces appartements décotent peu : 5 à 10% du prix de vente.

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