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Les éléments à collecter

A la prise de mandats, pour établir le dossier, différents éléments sont indispensables à collecter. Certains sont communs au type de bien quand d’autres sont spécifiques.

Parmi les informations à collecter de manière générale, nous trouvons :

  • Pièce(s) d’identité du ou des propriétaires
  • Si mariage ou PACS : copie du contrat et/ou certificat de PACS
  • Photocopie ou extrait du titre de propriété
  • Photocopie de la taxe foncière et de la taxe d’habitation
  • Photocopie du bail si le bien est mis en location
  • Attestation de superficie (Carrez ou Boutin selon si le bien est en copropriété ou non)
  • Plan du bien
  • Assurances en cours du bien
  • Documents relatifs aux travaux et aux modifications effectués
  • Modalités de servitude de la propriété au besoin
  • Le Dossier Diagnostic Technique (comprenant, au moins, les diagnostics obligatoires)
 

S’il s’agit d’une personne morale (une SCI par exemple), des documents supplémentaires sont attendus :

  • KBIS de moins de 3 mois
  • Copie certifiée de la délibération de l’AG autorisant la vente du bien
  • Copie de l’état civil du représentant de la société
  • Statuts de la société

En cas de copropriété

  • Règlement de copropriété en version dématérialisé : depuis la loi ALUR il vous faut communiquer sur : le nombre de lots totaux, le montant des charges de copropriété annuelles, la part de tantième affectée au logement à vendre (appartement, cave, parking). Précisez dans vos annonces s’il y a une procédure en cours contre un ou plusieurs des copropriétaires. Vérifiez que la copropriété n’est pas en difficulté (plus de 25% d’impayés)
  • Les justificatifs des charges de copropriété
  • L’attestation d’immatriculation de la copropriété
  • Les 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale : Vérifiez les travaux à venir, sondez les éventuelles difficultés et intérrogez pour savoir s’il existe des procédures (actions en justice) en cours [su_tooltip title=”” text=”Vérifier les travaux à venir, sonder les éventuelles difficultés et interroger pour savoir s’il existe des procédures (actions en justice) en cours
  • Les 4 derniers décomptes de charges trimestrielles
  • L’Etat Descriptif de Division et la répartition des tantièmes dévolus au bien à céder. Les tantièmes correspondent à la part de copropriété possédée par chacun des copropriétaires. Ils permettent de définir la participation de chaque propriétaire lors de l’assemblée générale. Ils permettent également de répartir le paiement des différentes charges liées aux parties communes : Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps…) et des terrains (jardins, parcs…) affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires pour chaque copropriétaire. Les tantièmes de chaque copropriétaire sont décrits dans l’état descriptif de division (EDD). La répartition des tantièmes peut être modifiée par un vote en assemblée générale.
  • Le pré-état daté : ce document est à réaliser au moment de la promesse de vente, il indique les informations des travaux réalisés, à venir et envisagés. Et le solde restant dû par le vendeur. Il contient :

    • le carnet d’entretien
    • la fiche synthétique de copropriété
    • la fiche de prévision de travaux pluriannuels

En cas de maison individuelle

  • Attestation de raccordement au réseau d’assainissement collectif vs fosse septique ou assainissement individuel
    Le certificat de conformité d’assainissement est un document, qui, comme son nom l’indique, permet de certifier ou non la conformité d’un système d’évacuation et de collecte d’eaux. Il est établi à la suite du diagnostic d’assainissement.
  • La maison dispose-t-elle d’un vide sanitaire ?
  • Est-ce une maison de constructeur, d’architecte connu ou régional, une maison typique ?
  • Quel est son mode de chauffage ?
  • Le procès verbal de bornage si besoin
  • La présence d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC)
  •  

Si la maison a moins de 10 ans :

  • Permis de construire
  • Déclaration d’achèvement des travaux
  • Certificat de conformité
  • Attestation d’assurance dommages-ouvrage
  • Règlement et cahier des charges éventuel du lotissement

Cas particulier : vente d'un immeuble doté d'un assainissement non collectif

La France compte environ 5 millions de logements disposant d’un système d’assainissement non collectif (dont 80 % seraient défectueux et/ou mal entretenus) et près de 600 000 logements rejettent leurs eaux usées directement dans la nature. Cette situation est source de pollution des sols, cours d’eau et nappes phréatiques. Or, l’assainissement est au cœur des préoccupations écologiques.

Il est ainsi obligatoire, pour vendre sa maison entrant dans ce contexte de faire établir un rapport du SPANC ou de la SAUR, dont la durée de validité est de 3 ans (art L 1331-11-1 du Code de la Santé Publique). Ce rapport analyse la qualité de la fosse et de son traitement bactériologique. 

A la suite de son contrôle, la commune consigne les observations réalisées au cours de la visite dans un rapport de visite et évalue les risques pour la santé et les risques de pollution de l’environnement présentés par l’installation.

La commune établit, dans le rapport de visite, si nécessaire :

  • des recommandations à l’adresse du propriétaire sur l’accessibilité, l’entretien ou la nécessité de faire des modifications ;

  • en cas de risques sanitaires et environnementaux dûment constatés, la liste des travaux classés, le cas échéant, par ordre de priorité.

Dès lors que le rapport de visite fait état d’une non-conformité, le nouveau propriétaire se doit de réaliser les travaux dans l’année suivant la vente (art L 271 du Code de la Construction et de l’Habitation).

Le nouveau propriétaire contacte son SPANC, lui soumet le projet de réhabilitation de son installation défectueuse afin d’obtenir la conformité du projet préalablement à toute réalisation de travaux.
Le notaire procédera à la vérification des pièces nécessaires à la rédaction de l’acte et conseillera le vendeur au regard de la responsabilité des vices cachés et l’acquéreur eu égard aux obligations de mise en conformité de l’installation défectueuse. Il annexera le diagnostic de l’installation d’assainissement non collectif, à l’avant-contrat et à l’acte de vente à date de l’acte.

Des informations à collecter

Avant de mettre en vente, il est impératif de solliciter des compléments d’informations :

  • Un évènement grave s’est-il produit dans le logement que vous vendez (meurtre, suicide, accident, catastrophe naturelle, etc.) ?
  • Le bien a-t-il fait l’objet d’un sinistre important ?
  • De gros travaux sont-ils à prévoir ?
  • L’environnement proche va-t-il faire l’objet de travaux importants dans les prochains mois (voirie, construction de lignes de tram, de bus, réfection des canalisations…) ?
  • Quels ont été les derniers travaux réalisés ?
  • Pour les extensions :
    • jusqu’à 20 m2 : une simple déclaration préalable de travaux,
    • de 20 à 40 m2 : si avec l’extension la surface finale ne dépasse pas 150 m2, déclaration préalable de travaux, en revanche au-delà, il faut un permis de construire.
    • La validation du recours des tiers
    • si ces constructions ont moins de 10 ans, l’attestation de garantie décennale
  • Pour une véranda, une piscine, un préau, un garage, un spa, une toiture, des modifications de façades, vérifiez que ceux-ci ont fait l’objet d’une déclaration préalable de travaux, si besoin, récupérez l’attestation de garantie décennale.

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