Se préparer & s'organiser
L'étude de marché & la prospection
L'avis de valeur & la stratégie commerciale
La prise de mandats
Les annonces immobilières & les visites
La négociation & l'offre d'achat
La promesse & l'acte authentique
Vos questions fréquentes

L’obligation de vigilance

Le dispositif TRACFIN prend place dans le cadre de la lutte contre la criminalité économique et financière et plus précisément dans celui du blanchiment d’argent. L’Etat impose, par ce dispositif, un devoir de vigilance, de solidarité et de prévention des risques liés au blanchiment d’argent et au terrorisme.

Dans ce contexte, le professionnel de l’immobilier est d’abord tenu par une obligation de vigilance.

Les types de vigilance

Dans toute relation d’affaires qu’elle soit régulière ou occasionnelle, le professionnel a pour devoir de connaître et identifier tous ses clients et leurs bénéficiaires effectifs. A ce titre, il est tenu par une obligation de vigilance et doit, dès le premier contact avec un potentiel client poser un certain nombre de questions lui permettant de l’identifier, d’identifier l’éventuel bénéficiaire de l’opération envisagée, la nature de cette même opération afin d’adapter sa vigilance selon les réponses. En effet, selon la nature de l’opération, le niveau du risque, le client en lui-même selon s’il est occasionnel ou régulier, trois types de vigilance existent :

Cette vigilance est celle dont vous devez faire preuve pour toute entrée en relation d’affaires.

Elle porte notamment sur l’identification du client, l’objet et la nature de l’opération (vente, acquisition, location…) envisagée. Dans la suite de la relation d’affaires, il est nécessaire d’actualiser vos connaissances afin d’évaluer la cohérence des opérations effectuées.

La vigilance normale peut ensuite être allégée dans le suivi de la relation d’affaires et dans certains cas particuliers : si le risque est jugé faible ou que la personne ou le produit relève des cas de dispense d’obligations de vigilance normale (organisme financier établi en France ou dans un pays tiers dont la législation LAB/FT est jugée équivalente)

Dans le cas où le risque apparaît élevé, par exemple, le client n’est pas physiquement présent pour être réellement identifié, il est politiquement exposé, la transaction favorise l’anonymat, les opérations sont réalisées avec des personnes situées dans un Etat où la législation ou les pratiques ne respectent pas la lutte anti-blanchiment ou le financement du terrorisme, les transactions semblent incohérentes par rapport au profil du client…

Dans le cadre de la vigilance renforcée, le professionnel doit alors prendre des mesures lui permettant d’obtenir du client des informations sur l’origine et la destination des fonds, l’objet de l’opération et son identité. Dans le cas où ces informations ne pourraient être récupérées ou si les éléments fournis ne paraissent pas pertinents, il devra alors effectuer une déclaration de soupçon auprès du service Tracfin.

Organisez vos procédures en interne

Afin de pallier les risques et de vous protéger, vous devez organiser les procédures en interne et avoir les bons réflexes. Pour cela, vous pouvez :

  • établir un système d’évaluation et de gestion des risques comprenant un volet classification et un volet opérationnel (ce système ne saurait recevoir de modèle puisqu’il est adapté et individualisé à la situation de chaque société et professionnel de l’immobilier)
  • intégrer une procédure écrite dans les mentions légales des sites internet commerciaux,
  • nommer le ou les déclarant et correspondant et le ou les inscrire sur Ermes
  • vérifier régulièrement le site GAFI pour prendre note des pays sensibles et sous surveillance,
  • sensibiliser l’ensemble des collaborateurs sur les bons réflexes à avoir devant un doute, un client connu pour malversations etc.


Dans le cas où suite à une rencontre client, la relation se poursuit, il faut établir une fiche de vigilance. Bien que non obligatoire, ce document permet d’avoir trace des échanges en cas de déclaration de soupçon et constitue une preuve juridique spécifiant les vérifications effectuées auprès du client en cas de contrôle.
Au-delà des aspects juridiques, elle permet également de généraliser les procédures internes de vérification et de n’omettre aucun détail.

Dans le cas d’un soupçon ou tout simplement pour vérifier la nécessité ou non d’établir une déclaration de soupçon, remplir une fiche de synthèse des risques peut également être aidant, tant au niveau de la relation client que d’un point de vue juridique. Cette fiche de synthèse des risques comportera l’ensemble des critères définis par décret.

Jointes au dossier du client, elles ne devront jamais lui être divulguées et doivent comporter toutes les informations attendues en fonction du type d’opération et du profil de client auquel vous avez affaire.

Récupérez les informations et documents essentiels

De manière générale, le professionnel de l’immobilier doit récupérer certains documents essentiels et s’informer ou vérifier certains éléments en cas de conclusion d’un contrat. Parmi eux, nous trouvons :

  • pour une personne physique : pièce d’identité ou titre de séjour, informations sur la nature et le niveau des revenus, le patrimoine (avis d’imposition), l’apport personnel en cas d’achat, justificatif récent de domicile
  • pour une personne morale : extrait KBIS de moins de 3 mois, informations sur la société (forme juridique, dénomination, n° d’immatriculation, adresse du siège social), les statuts à jours, comptes certifiés du dernier exercice clos, liste des actionnaires ou associés physiques détenant + de 25% des parts (leurs pièces d’identités et justificatifs récents de domicile), la copie de la pièce d’identité du représentant légal ou statutaire ainsi que son justificatif de domicile, vérifier la fréquence des changements de gérants


Pour assurer une certaine vigilance vis-à-vis d’un client connu ou potentiel, le professionnel de l’immobilier peut effectuer certaines démarches :

  • lors de la demande de visite : faire remplir un bon de demande de visite avec les coordonnées du visiteur. Ce bon, en plus d’être une preuve juridique justifiant le travail du professionnel, permettra de garder trace de l’échange avec le visiteur et de récupérer la copie de la pièce d’identité du visiteur dans le cadre de la loi Tracfin. Il peut également permettre de se prémunir de tout risque de conclusion par un confrère tout en favorisant la relation client en cas de mandat de recherche.
  • lors d’une offre d’achat : récupérer des informations sur la solvabilité : attestation de la banque des ressources financières, accord de principe de la banque concernant un prêt et une simulation de crédit immobilier d’une banque ou d’un courtier. S’il y a un apport ou un paiement comptant, solliciter une information sur la provenance des fonds et faire une recherche sur Google permettra de s’assurer de la conformité du dossier avec le dispositif.

Analysez les profils des clients

  • Vérifiez la nationalité afin de prendre connaissance de la politique employée par le pays du client en matière de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme
  • A quel profil de client avez-vous affaire : retraité, primo-accédant, famille ?
  • Quelle profession exerce le client ? Certains métiers sont considérés comme à risque (BTP, informatique, restauration…)
  • Est-il un responsable politique ? Les PPE (personnes politiquement exposées) représentent un risque et font l’objet d’une vigilance renforcée
  • Dans le cadre d’une vente en dessous du prix du marché, il faut chercher à comprendre pour quelles raisons le vendeur veut vendre à ce prix (mutation, divorce,…) parfois les raisons sont légitimes mais si le propriétaire ne fournit pas de justificatif ou négocie pour ne pas en envoyer, notez-le dans un rapport.
  • Côté acquéreur, si le prospect refuse de coopérer concernant la délivrance des documents nécessaires aux processus de vérification du dossier, il faut chercher à comprendre les raisons (perte de justificatif d’identité, oubli malencontreux ou refus de transparence…)
  • L’acheteur a-t-il les capacités financières pour son projet d’achat ? Il faut vérifier ses revenus et obtenir les documents requis en cas d’héritage
  • Dans le cadre d’un investissement, il faut se demander si le prospect ne pose pas énormément de questions au niveau de la rentabilité, de la valorisation ou du rendement.


Quelques outils peuvent permettre de vérifier le profil d’un client :

  • le GAFI qui identifie des juridictions présentant des vulnérabilités et référence les pays non coopératifs à hauts risques en liste noire
  • le registre national des gels qui comprend la liste des personnes ayant détourné des fonds dans leur pays
  • le site internet dédié Tracfin : qui lance parfois des appels à vigilance, d’où l’importance de le consulter régulièrement

Nos autres rubriques