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Les articles du code de déontologie

La déontologie, du grec deon-, deontos : devoir, ce qu’il faut faire et -logie : discours, étude, correspond à l’ensemble des règles et des devoirs régissant une profession, la conduite de ceux qui l’exercent, les rapports entre ceux-ci et leurs clients, leur public.

Si en gestion locative ou syndic de coproriété, elle se comprend, dans le cadre de la transaction immobilière, elle est plus complexe à mettre en place. Elle prend notamment effet dans le cadre de la relation avec les collaborateurs mais aussi et surtout dans la relation client.

Dessin d'une main sur laquelle repose une balance de justice

Point de droit : Article 1er, Champ d'application

L’article 1er du code de déontologie expose le champ d’application de ce dernier :

« Article 1er : I. – Le présent code définit les règles déontologiques auxquelles sont soumises les personnes exerçant une ou plusieurs activités mentionnées à l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, titulaires d’une carte professionnelle délivrée dans les conditions de l’article 3 de cette même loi ou dont l’activité a fait l’objet d’une déclaration préalable en application de l’article 8-1 de cette même loi.
Lorsque les personnes mentionnées au précédent alinéa sont des personnes morales, leurs représentants légaux et statutaires sont soumis aux règles du présent code.
II. – Les activités mentionnées au I, exercées à titre habituel, même à titre accessoire, et portant sur les biens d’autrui sont les suivantes :
1° L’activité d’agent immobilier, qui consiste à se livrer ou à prêter son concours à des opérations mentionnées aux 1° à 5° et 8° de l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 précitée :

– l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou la sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d’immeubles bâtis ou non bâtis ;
– l’achat, la vente ou location-gérance de fonds de commerce ;
– la cession d’un cheptel mort ou vif ;
– la souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières ou de sociétés d’habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;
– l’achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;
– la conclusion de tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé régi par les
articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation ;

2° L’activité d’administrateur de biens mentionnée au 6° de l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970, qui consiste à se livrer ou prêter son concours à des opérations de gestion immobilière ;
3° L’activité de syndic de copropriété mentionnée au 9° de l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 exercée dans le cadre de la
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
4° L’activité de marchand de listes mentionnée au 7° de l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970, qui consiste à vendre des listes ou des fichiers, à l’exclusion des publications par voie de presse, contenant des offres d’achat, de vente, de location ou sous-location en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ou des offres de vente de fonds de commerce. »

Source : Legifrance

Décortiquons ensemble les divers articles de ce code de déontologie :

Les personnes mentionnées à l’article 1er exercent leur profession avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité.
Par leur comportement et leurs propos, elles s’attachent à donner la meilleure image de leur profession. Elles s’interdisent tout comportement, action ou omission susceptible de porter préjudice à l’ensemble de la profession.

Cet article a pour but d’uniformiser la profession, de rappeler les bonnes pratiques en matière d’immobilier et des métiers de services en général.
Les professionnels de l’immobilier doivent ainsi veiller à ne pas se trouver en conflit d’intérêts avec leurs mandants, ni dans les opérations qui leur sont confiées, ni dans l’exercice d’activités annexes.

Dans l’exercice de leurs activités, les personnes mentionnées à l’article 1er agissent dans le strict respect des lois et textes réglementaires en vigueur ainsi que des dispositions du présent code.
En particulier, elles s’obligent :
1° A ne commettre aucune des discriminations mentionnées à l’
article 225-1 du code pénal, tant à l’égard des personnes physiques que des personnes morales ;
2° A veiller au respect des obligations qui leur incombent en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme en application de l’
article L. 561-2 du code monétaire et financier ;
3° A veiller au respect des dispositions de la
loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés ;
4° A refuser leur concours lorsqu’elles sont sollicitées pour l’élaboration d’actes frauduleux.

Cet article réfère à d’autres obligations des professionnels de l’immobilier concernant :

  • pour le point 1 : la non-discrimination dans l’accès au logement
  • pour les points 2 et 4 : le respect de la loi Tracfin et de son dispositif en lien notamment avec les obligations de vigilance et de déclaration de soupçon auxquelles sont soumis les professionnels de l’immobilier.
  • pour le point 3 : le respect du RGPD (règlement général sur la protection des données) par la mise en place d’un système de conservation et de gestion des données.

Les personnes mentionnées à l’article 1er doivent posséder les connaissances théoriques et pratiques nécessaires à l’exercice de leurs activités.
Elles se tiennent informées des évolutions législatives et réglementaires ayant un rapport avec leurs activités ou qui sont susceptibles d’influer sur les intérêts qui leur sont confiés.
Elles doivent connaître les conditions des marchés sur lesquels elles sont amenées à intervenir.
Elles prennent les mesures nécessaires au respect de leur propre obligation de formation continue et veillent à ce que leurs collaborateurs, habilités à négocier, s’entremettre ou s’engager pour leur compte, et leurs directeurs d’établissement remplissent leur obligation de formation continue.
Elles s’obligent à refuser les missions pour lesquelles elles n’ont pas les compétences requises ou à recourir si nécessaire à toute personne extérieure qualifiée de leur choix. Dans ce dernier cas, elles informent leur client de la nature des prestations concernées et de l’identité de la personne extérieure à laquelle elles ont fait appel et veillent au professionnalisme de cette dernière.

Il s’agit ici d’un rappel concernant l’obligation de formation continue des professionnels de l’immobilier entrée en vigueur le 1er avril 2016 et imposant une formation annuelle de 14h. Cet article insiste également sur le nécessaire travail de veille et d’information des professionnels de l’immobilier en ce qui concerne les aspects juridiques de leur profession, les marchés sur lesquels ils interviennent.
Enfin, il rappelle que le métier est avant tout un métier de conseil et de service. Lorsqu’une mission se situe en dehors de leurs compétences, ils doivent la refuser et/ou recourir à une personne extérieure faisant ou non partie de leur réseau professionnel afin de faire assurer ce devoir de conseil par une personne tierce dont ils connaissent le professionnalisme et les compétences.

Les personnes mentionnées à l’article 1er veillent à ce que les modalités d’organisation et de fonctionnement des structures d’exercice de leurs activités leur permettent d’être en conformité avec les dispositions légales et réglementaires en vigueur et celles du présent code.
En particulier, elles assurent la direction effective de leur entreprise et de leurs établissements, sous réserve de leur faculté de nommer des directeurs d’établissement.
Lorsqu’elles habilitent un collaborateur à négocier, s’entremettre ou s’engager pour leur compte ou nomment un directeur d’établissement, elles veillent à ce que ces personnes remplissent toutes les conditions fixées par la loi et les règlements et qu’elles présentent toutes les compétences et les qualifications nécessaires au bon accomplissement de leur mission. Lorsque le collaborateur ainsi habilité n’est pas salarié, elles veillent en particulier à ce qu’il soit inscrit sur le registre spécial des agents commerciaux et qu’il ait souscrit une assurance contre les conséquences pécuniaires de sa responsabilité professionnelle.
Les personnes mentionnées à l’article 1er précisent avec clarté et exhaustivité l’étendue des pouvoirs confiés dans l’acte nommant un directeur d’établissement ou dans l’attestation d’habilitation établie en application de l’
article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 précitée.

Cet article et notamment l’alinéa 2 rappelle la nécessaire direction de l’entreprise par un individu détenteur de la carte professionnelle et exclut ainsi toute affaire utilisant un gérant de paille (ou prête-nom) qui s’investirait dans une société de type agence immobilière sans être détenteur de la carte mais en nommant une personne détentrice qui lui serait subordonnée.
De la même manière, il rappelle la nécessaire assurance et qualification des employés ou indépendants travaillant en lien avec l’entreprise.

Pour rappel, un agent immobilier directeur d’agence se doit d’être détenteur de la carte T et d’une assurance de responsabilité civile professionnelle, les salariés d’une attestation d’habilitation, les collaborateurs indépendants comme les agents commerciaux doivent quant à eux être inscrits au RSAC et être également titulaires d’une assurance de responsabilité civile professionnelle. Rappelons également qu’en cas de maniement de fonds, une garantie financière est obligatoire pour tout professionnel de l’immobilier.

Dans le respect des obligations légales et réglementaires, les personnes mentionnées à l’article 1er donnent au public, à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées une information exacte, intelligible et complète de leurs activités professionnelles, y compris des services rendus à titre accessoire ou complémentaire, des montants et des modes de calcul de leurs honoraires pratiqués, de leurs compétences et de leurs qualifications professionnelles.
Elles s’obligent :
1° A présenter leur carte professionnelle et à veiller à ce que leurs collaborateurs présentent leur attestation d’habilitation et leurs directeurs d’établissement leur récépissé de déclaration préalable d’activité, à la demande de toute personne intéressée ;
2° A tenir à la disposition de leurs mandants ou des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’identité des personnes qui interviennent dans l’exécution des missions qui leur ont été confiées ;
3° A communiquer, à première demande, les coordonnées de leur assureur de responsabilité civile professionnelle et, le cas échéant, de leur garant ;
4° Lorsqu’elles sont sollicitées pour établir un avis de valeur, à informer leur client que cet avis ne constitue pas une expertise.

Cet article rappelle l’obligation de transparence dont doivent faire preuve les professionnels de l’immobilier. Ils doivent informer leurs mandants et clients des montants et modes de calculs de leurs frais d’agence immobilière et honoraires. Il sont également clairs et transparents sur leurs compétences ou absence de compétence liés à une opération ainsi que sur les personnes intervenant dans le cadre de diverses missions liées à l’opération réalisée.
Ils doivent également être capables de présenter leur titre professionnel (carte professionnelle, attestation d’habilitation, déclaration préalable d’activité) à tout moment dans le cadre de leur exercice.

Dans le cadre de leur obligation de confidentialité prévue à l’article 4-2 de la loi du 2 janvier 1970 précitée, les personnes mentionnées à l’article 1er font preuve de prudence et de discrétion dans l’utilisation des données à caractère personnel et des informations relatives à leurs mandants ou à des tiers dont elles prennent connaissance dans l’exercice de leurs fonctions ainsi que dans la divulgation des éléments relatifs à leur mandat.
Elles veillent à ce que leurs collaborateurs et directeurs d’établissement agissent avec la même prudence et la même discrétion.
Toutefois, elles ne sont pas tenues à cette obligation de confidentialité :
1° Lorsque des dispositions légales ou réglementaires les obligent ou les autorisent à les communiquer, notamment lorsqu’elles sont tenues de témoigner en justice ;
2° Lorsque les personnes intéressées les délient de cette obligation ;
3° Dans l’exercice de leur défense en matière judiciaire ou disciplinaire.

Cet article vient compléter l’article 3, point 3 qui impose au professionnel de veiller au respect des dispositions de la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés. Elle tend à le renforcer puisque l’obligation de confidentialité ne concerne pas que le numérique mais aussi les discussions informelles, personnelles, le partage d’informations entre confrères. Le professionnel de l’immobilier, quel qu’il soit, se doit ainsi de garder confidentielle toute information relative à un client, à un tiers ou à un élément de mandat.
Cet article permet également de préciser les conditions de non-application de cette obligation de confidentialité et précise notamment qu’il est autorisé de divulguer des informations confidentielles dans trois cas dont la déclaration de soupçon prévue par le dispositif Tracfin fait partie.

Dans l’exercice des missions qui leur sont confiées, les personnes mentionnées à l’article 1er promeuvent les intérêts légitimes de leurs mandants, dans le respect des droits et intérêts des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées.
Elles s’obligent :
1° A ce que les actes sous seing privé qu’elles rédigent expriment les accords intervenus entre les parties, qu’ils assurent, sans équivoque aucune, leur parfaite information et qu’ils tendent à harmoniser leurs intérêts, sans que l’une d’entre elles en tire seule les avantages ;
2° A faire preuve de prudence, en veillant à ne mettre en péril, ni la situation de leurs mandants, ni celles des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées, ni la leur ;
3° A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;
4° A rendre compte régulièrement et dans les meilleurs délais à leurs mandants de l’exécution de leur mission et à les avertir des difficultés rencontrées ;
5° A transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ;
6° A transmettre dans un délai raisonnable tous les fonds et documents revenant à leurs mandants, soit aux mandants eux-mêmes, soit à tout mandataire que ces derniers leur désignent.

Cet article rappelle l’objectif premier de ce code de déontologie selon lequel les intérêts des clients du professionnel de l’immobilier importent tout autant que le fait « d’assurer le respect de bonnes pratiques commerciales ». Ainsi le professionnel de l’immobilier a un devoir de conseil, de renseignement et d’information tant au niveau de son mandant que du potentiel acquéreur ou locataire même s’il n’est pas tenu par un contrat (cela va de pair avec le fait d’exercer avec probité), il se doit donc de maintenir un équilibre entre vendeurs et acquéreurs afin de ne pas sacrifier les intérêts de l’un au profit de l’autre en omettant ou dissimulant certaines informations pouvant servir l’une des parties.

Il rappelle également les obligations auxquels le professionnel de l’immobilier est tenu parmi lesquelles nous trouvons, par exemple :

  • le fait de transmettre une offre au mandant dans les meilleurs délais,
  • transmettre les documents et fonds lui revenant dans un délai raisonnable,
  • rendre compte au mandant de l’avancée de leur mission,
  • faire preuve de prudence
  • ne pas mettre en danger leur mandant

 

En tant que professionnel de l’immobilier, vous devez également faire attention aux nouvelles obligations en matière de médiation : ces dernières doivent être inscrites dans les supports et documents remis au client pour faire office de preuve en cas de conflits.

Les personnes mentionnées à l’article 1er veillent à ne pas se trouver en conflit d’intérêts avec leurs mandants ou avec les autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées.
Elles veillent à ce que l’exercice d’activités annexes ou connexes n’engendre aucun conflit d’intérêts.
Elles s’obligent notamment :
1° A ne pas acquérir, en partie ou en totalité, ni faire acquérir par un proche ou un organisme quelconque dans lequel elles détiendraient une participation, un bien immobilier pour lequel un mandat leur a été confié, sauf à informer leur mandant de leur projet ;
2° A informer l’acquéreur de leur qualité en cas de mise en vente d’un bien qui leur appartient en totalité ou en partie ;
3° A ne pas accepter d’évaluer un bien dans lequel elles possèdent ou envisagent d’acquérir des intérêts, sauf à en faire état dans leur avis de valeur ;
4° A ne pas percevoir de rémunération ou d’avantage de quelque nature que ce soit au titre de dépenses engagées pour le compte d’un mandant, sans avoir au préalable obtenu l’accord de celui-ci sur l’engagement des dépenses, les modalités de choix des fournisseurs et la facturation de leurs produits ou services devant être transparents ;
5° A informer leurs mandants et les autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées, de la possibilité et des raisons d’un conflit d’intérêts avec eux ou entre eux, et notamment des liens directs de nature capitalistique ou juridique qu’elles ont ou que leurs directeurs d’établissement ou leurs collaborateurs habilités ont avec les entreprises, les établissements bancaires ou les sociétés financières dont elles proposent les services, et plus généralement de l’existence d’un intérêt personnel, direct ou indirect, dans l’exécution de leur mission.

Cet article précise ainsi les conditions avec lesquelles les professionnels de l’immobilier peuvent procéder à certaines opérations malgré l’éventualité d’un conflit d’intérêts :

  • la vente d’un bien leur appartenant en totalité ou en partie dans le cas où l’acquéreur en a été informé,
  • l’évaluation d’un bien immobilier qu’ils possèderaient ou envisageraient de posséder en totalité ou en partie est possible dès lors qu’il en est fait mention dans l’avis de valeur,
  • acquérir un bien en partie ou totalité ou le faire acquérir par un proche ou un organisme dans lequel il détiendrait une participation, dont le professionnel a le mandat est possible en en informant le mandant.

 

Concernant les dépenses liés à un bien dont il est mandataire, il lui est interdit de percevoir une quelconque rémunération ou avantage de quelque nature sans avoir obtenu un accord écrit du mandant.

Enfin, il est tenu d’informer ses mandants de l’existence d’un conflit d’intérêts et des raisons de ce conflit avec des établissements bancaires ou sociétés financières liés à l’opération et plus généralement d’informer leur client de l’existence possible de tout conflit d’intérêts dans l’exécution de leur mission.
Il vient donc en contre-application à l’article 1596 du Code Civil selon lequel « ne peuvent se rendre adjudicataire sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ». Les lois spéciales dérogeant aux lois générales, le code de déontologie devrait prévaloir sur le Code Civil.

Dans l’exercice de leurs activités, les personnes mentionnées à l’article 1er entretiennent entre elles des rapports de confraternité, dans le cadre d’une concurrence libre, saine et loyale.
Elles s’abstiennent de toutes paroles ou actions blessantes ou malveillantes, de toutes démarches ou manœuvres susceptibles de nuire à leurs confrères, les dénigrer ou les discréditer.
Elles évitent tout conflit avec leurs confrères qui puisse nuire aux intérêts des mandants et des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées.
Elles s’interdisent d’inciter les prospects ou les clients d’un confrère à rompre leurs relations commerciales avec ce dernier. Elles s’abstiennent de fournir des éléments d’appréciation erronés en vue de détourner la clientèle à leur profit.
Elles ne peuvent émettre un avis sur les pratiques professionnelles d’un confrère sans avoir été préalablement saisies d’une demande d’avis. Elles doivent faire preuve de prudence, de mesure et de tact dans l’avis qu’elles expriment.
Si elles exercent une fonction syndicale au sein d’un syndicat professionnel ou toute autre fonction élective ou de représentation, elles s’abstiennent de s’en prévaloir à des fins commerciales.
Si elles ont connaissance d’une atteinte au code de déontologie commise par un confrère dans l’exercice de sa profession, elles s’abstiennent de faire part de leurs critiques à la clientèle et en réfèrent immédiatement à leur confrère.

Cet article fait référence aux principes de loyauté et de dignité évoqués en préambule. En effet, les professions immobilières ne sont pas dénuées de concurrence néanmoins, comme cet article le mentionne, cette dernière doit être libre, saine et loyale et respecter tant les confrères que les mandants et tierces parties d’une opération. Il en va tant de la réputation de la profession toute entière que du professionnel immobilier lui-même.

Les personnes mentionnées à l’article 1er s’efforcent de résoudre à l’amiable les litiges qui surviennent avec leurs mandants, les autres parties intéressées aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées ou leurs confrères.
Elles répondent de bonne foi et dans un délai raisonnable à leurs réclamations.

Cet article est un rappel à l’exercice de l’activité avec conscience et probité. Le professionnel est tenu par un devoir de conseil auprès de ses clients et des tierces personnes pouvant intervenir dans une opération de transaction immobilière ou locative (acquéreur ou locataire potentiel par exemple). A ce titre, tout comme en cas de question ou de volonté d’information, en cas de litige, il se doit de répondre honnêtement dans un délai raisonnable aux diverses réclamations faites par un mandant, une partie intéressée ou un confrère.
Les conflits, qu’ils se situent entre le client et le professionnel ou entre deux professionnels doivent être traités rapidement et préférentiellement à l’amiable. Dans le cadre plus précis de litige opposant un professionnel et un client, ce dernier a tout le loisir de recourir gratuitement à un médiateur de la consommation en vue de la résolution amiable des litiges susceptibles de les opposer.

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