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Les différents types de ventes et propriétés

La propriété la plus courante est la pleine propriété. Le client est donc le seul propriétaire, il peut occuper le logement, le vendre, le louer ou même le donner. Théoriquement, sa seule signature suffit. A une exception près, si le propriétaire est marié et que le logement constitue la résidence familiale, l’accord du conjoint est obligatoire.

Dessin d'une main sur laquelle repose une balance de justice

Point de droit : la propriété

« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Article 544 du Code Civil

Le propriétaire du bien a donc le droit :

  • d’occuper le logement soi-même ou par un tiers : l’usus
  • de percevoir les fruits que peut produire le bien : le fructus
  • de disposer du bien, de le donner ou le vendre et de toucher l’argent de la vente : l’abusus

Le démembrement de propriété

Dans certains cas, les différents droits de propriété (usus, fructus, abusus) peuvent être répartis entre plusieurs propriétaires sous la forme d’un démembrement de propriété. Ces différents droits sont alors répartis entre un usufruitier et un nu-propriétaire.

  • L’usufruit correspond à l’usus et au fructus : l’usufruitier peut donc user du bien (y habiter) et en tirer les fruits (les loyers) en cas de mise en location par exemple
  • La nu-propriété correspond à l’abusus : le nu-propriétaire peut donc « abuser » du bien au sens d’en disposer avec les actes de disposition correspondant (le donner, le vendre et toucher l’argent de la vente). Il doit néanmoins respecter les droits de l’usufruitier.

Différemment de l’indivision, ici plusieurs personnes peuvent être propriétaires ensemble d’un même bien mais n’ont pas les mêmes droits.
Il résulte de cette forme de propriété, une répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire, le premier est en charge de l’entretien du bien, le second des grosses réparations.

Pour débuter la vente d’un bien en démembrement de propriété, il faut recueillir l’accord de 100% de la pleine propriété. Ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peut obliger l’autre à vendre son droit.

C’est une forme de propriété que l’on retrouve souvent dans les familles : il est en effet possible de donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en en conservant l’usufruit. Cela permet à l’usufruitier de préparer la transmission de son patrimoine et de profiter des abattements fiscaux associés. Les droits de donation sont en effet réduits car non calculés sur la valeur totale du bien mais seulement sur la nue-propriété.
Enfin, en cas de décès du ou des usufruitiers, les enfants récupéreront le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer.

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