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L’étude de marché

Pour parler d’immobilier et s’imposer comme un professionnel de l’immobilier, il est utile de maîtriser son marché : nombre de ventes, étendue des compétences afin d’être convaincu de sa valeur ajoutée dans une intermédiation. 

Notre métier va de l’évaluation à l’accompagnement jusqu’au transfert de propriété. L’une des premières étapes, essentielle pour séduire son client, est l’estimation ou l’avis de valeur, or ce passage presque obligé est mal contrôlé. Nous parlons le plus souvent de prix au m², que nous multiplions pas la surface déclarée.

Pourtant ceci ne correspond plus au besoin ni à la réalité de la vente immobilière. Nous pensons connaître le marché de l’immobilier, dès lors que nous avons vu un peu partout un prix/m² sur le secteur concerné ! La réalité c’est que cette analyse n’est vraie que post vente, voire vraie au cas par cas ! C’est l’acheteur qui déterminera le prix du bien, selon son besoin, ses envies, ses coups (coûts) de coeur, l’état du bien et les perspectives de budget dans l’avenir.

Dans une même rue, deux biens similaires n’auront pas la même valeur, selon une exposition, une nuisance, la qualité des matériaux, l’état du bien, l’éloignement des centres d’intérêts, etc.
La liste est longue de paramètres pouvant influer sur le prix d’acquisition !

Le marché de l’immobilier a évolué et évolue : il devient difficile à évaluer.
Entre projet de vie / projet de ville – logement éco-responsable, les villes du 1/4 d’heure ou de la demi-heure, un environnement sonore plus ou moins intense, des valeurs locales, etc.

  • Le monde a changé : société post Covid = société peu rassurante = aspirations à un autre mode de vie
  • Départ des grandes métropoles vers les villes “moyennes”, le télétravail permet de répondre à ce besoin
  • Prise en compte croissante des enjeux énergétiques et environnementaux entraînant des aspirations à mieux vivre
  • Les usages évoluent : nous raisonnons de plus en plus en termes d’abonnement mensuel (musique, TV à la demande, véhicule…)
 
Pour effectuer son travail au mieux et satisfaire les clients vendeurs comme acquéreurs, il est donc nécessaire de se tenir à jour sur les attentes et besoins de ces derniers en fonction des évolutions sociétales.
Au-delà de ça, il est nécessaire de se tenir au courant constamment des évolutions du marché immobilier, d’effectuer une veille à son propos sans se satisfaire de ses acquis pour rester professionnel.

 

Mettre en place et à jour son étude de marché

Sur un marché donné, il faut commencer par déterminer différents points :

  • Types de biens les plus demandés, nombre de chambres
  • Les secteurs privilégiés,
  • L’architecture ou années de construction préférées
  • Les commodités essentielles
  • La distance avec les transports, commerces, écoles, loisirs
  • La qualité environnementale souhaitée
  • Avec ou sans travaux quelle tendance ressort le plus ?
  • Le budget moyen des ménages
  • L’apport minimum pour réussir le projet
  • Le turn over moyen,
  • L’évolution du prix de l’immobilier sur les dernières années,
  • Les perspectives d’évolution, selon les principaux projets locaux
 
 
Une fois ces points déterminés, il est nécessaire de prendre en compte leur évolution et de mettre à jour cette étude de marché grâce à une veille constante. Ci-après, quelques exemples d’actions permettant d’affiner et de faire évoluer l’étude de marché :
 
  • Tous les 6 mois revoir l’état du marché en observant les annonces des confrères
  • Se rendre 2 à 3 fois/an au service de l’urbanisme de la ou des communes, afin de consulter le registre des DIA (Déclarations d’Intention d’Aliéner) :
    3 organismes disposent d’un droit absolu de préemption : la mairie, la préfecture, la SAFER (exploitations agricoles, viticoles, de cheptels, etc…). Un bien devant être aliéné ouvre le droit à ces organismes de le préempter, ils sont prioritaires (sous conditions), pour l’acquérir.
    Attention, ils peuvent renégocier le prix, ils ont 2 mois pour se positionner !
    Les DIA correspondent également à un registre tenu par la commune, dans lequel vous trouverez les ventes en cours.
  • Améliorer votre tableur avec ses propres ventes
  • Lire la presse qui régulièrement sort des unes sur le marché de l’immobilier
  • La base Perval des notaires qui propose mensuellement un blog sur le marché de l’immobilier

 

Enfin, l’échange peut parfois être fructueux en sollicitant des retours d’expériences de clients ayant vu ou vendu des biens. Demander des avis sur les prix de l’immobilier auprès de clients connus peut permettre de mieux cerner les attentes et besoins.

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