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Le viager

Le viager est la plus ancienne retraite au monde et reste une solution adaptée aux enjeux contemporains. Il faut dépasser le coté anxiogène d’une solution utile ou nécessaire pour certains… Devenant une solution de plus en plus acceptée, voire prisée, elle permet à des particuliers de céder leur bien immobilier sans forcément le quitter, ou en le quittant mais tout en restant attaché via une rente versée régulièrement.

Une partie de la valeur du bien est alors versée immédiatement, le reste est une sorte de pari sur la durée de vie du cédant puisque prenant la forme d’une rente qui s’arrête au décès du cédant. Nous parlons de bouquet payé comptant pour la première partie et de rente viagère payée à vie pour la seconde.

Le viager peut porter sur :

  • un appartement
  • une maison
  • un terrain
  • une exploitation agricole
  • des bois, forêts
  • un commerce
  • un bateau
  • un avion
  • une œuvre d’art
  • Pratiquement tout peut se négocier en forme viagère !
Dessin d'une main sur laquelle repose une balance de justice

Point de droit : Le taux de la rente viagère

« La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer »
 
La rente viagère se calcule à partir de la table de mortalité. En France, depuis le 1er janvier 2007, les tables de référence sont les tables TGF05 et TGH05.

 

C’est une solution répondant à la fois aux besoins financiers des vendeurs et à la tranquilité de ses héritiers mais aussi aux projets d’investissements des acquéreurs.
Très souvent, le vendeur (dit aussi crédirentier) décide de continuer à vivre dans son logement. Il dispose en effet d’un Droit d’Usage et d’Habitation tout au long de sa vie en cas de viager occupé.
 
S’il décide de libérer le bien (de son propre chef uniquement), la rente sera alors revalorisée au barème prévu par l’acte de vente, ce afin de lui permettre de faire face aux nouvelles dépenses à venir (résidence sénior,…).
Les avantages principaux pour le vendeur, en plus de percevoir une rente, sont de faire des économies importantes : il ne paie plus la taxe foncière, les gros travaux et les honoraires du syndic en cas de copropriété qui sont dus par l’acheteur (dit aussi débirentier).
Les seules dépenses restant à sa charge sont : la taxe d’habitation, la taxe sur les ordures ménagères et les charges locatives.

Les formules associées au viager

Le viager libre

Il s’agit de la formule qui se rapproche le plus du crédit classique (il représente environ 10% des cas).

  • Il permet un transfert de propriété et une jouissance du bien par l’acheteur dès la signature de l’acte de vente
  • Un bouquet est versé et ensuite ce sont les rentes qui sont versées jusqu’au décès du vendeur,
  • En revanche, l’acheteur ne peut pas le vendre sauf à lui substituer un contrat par une compagnie d’assurance le relayant dans le paiement des rentes

Le viager occupé

Il s’agit de la formule la plus utilisée, elle représente 90% des transactions en viager.

Elle permet, comme son nom l’indique, à une personne âgée de conserver l’usage de son logement et de l’occuper sereinement, tout en percevant à vie une rente viagère fiscalement avantageuse.

Le lexique associé au viager

  • crédirentier : le vendeur d’un bien en viager
  • débirentier : l’acheteur d’un bien vendu en viager 
  • bouquet : dans certaines ventes en viager, l’acquéreur paie comptant une partie de la valeur du logement. Cet apport initial est appelé le bouquet
  • rente viagère : ce revenu régulier est payé par l’acheteur au vendeur du logement, jusqu’à la fin de ses jours. La rente viagère bénéficie d’abattements fiscaux et elle peut être payée mensuellement ou trimestriellement selon accord entre les parties.
  • indexation :  augmentation du montant de la rente en fonction des fluctuations du pouvoir d’achat
  • clause résolutoire :  clause permettant au vendeur d’annuler la vente et de redevenir propriétaire si le paiement de la rente n’est pas respecté (les conditions de cette clause sont définies dans l’acte de vente)

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