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Vos questions fréquentes

Pré état daté et état daté

La réglementation de février 2020, applicable au 1er juin 2020 est venue encadrer le pré état daté et l’état daté. Pour rappel, lors d’une promesse de vente pour un achat de lot en copropriété, le copropriétaire cédant est tenu d’informer le copropriétaire venant de l’état de la copropriété et de ses comptes.

Dessin d'une main sur laquelle repose une balance de justice

Point de droit : Article L271-1

« I. – Les dispositions du présent article s’appliquent à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot ou à la cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété.

II. – En cas de promesse de vente, sont remis à l’acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants :
1° Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :

  • a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ;
  • b) Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;
  • c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas été en mesure d’obtenir ces documents auprès du syndic ;


2° Les informations financières suivantes :

  • a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
  • b) Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur ;
  • c) L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
  • d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l’assemblée générale annuelle chargée d’approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente.

Le contenu des informations financières prévues au présent 2° est précisé par arrêté du ministre chargé du logement.

Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les informations mentionnées aux b et c du présent 2° ne sont pas exigées ;

3° Le carnet d’entretien de l’immeuble ;

4° Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;

5° Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l’article L. 731-1.

Par exception, les documents mentionnés aux 1°, 3°, 4° et 5° ne sont pas exigés lorsque l’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété.

Les documents mentionnés au c du 1°, au 3°, au 4° et au 5° ne sont pas exigés en cas de vente ou de cession de droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe.

Est notamment considéré comme un lot annexe au sens du présent article un emplacement de stationnement ou un local tel qu’une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier.

La remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l’acceptation expresse par l’acquéreur. L’acquéreur atteste de cette remise soit dans l’acte contenant la promesse de vente par sa simple signature lorsqu’il s’agit d’un acte authentique soit, lorsque l’acte est établi sous seing privé, dans un document qu’il signe et qu’il date de sa main.

III. – Lorsque l’acte authentique de vente n’est pas précédé d’une promesse de vente, les documents et les informations mentionnés au 1°, au c du 2° et aux 3° à 5° du II sont joints au projet d’acte authentique de vente notifié ou remis à l’acquéreur conformément aux dispositions du cinquième alinéa de l’article L. 271-1. Les dispositions des quatre derniers alinéas du II sont applicables au présent III.

IV. – En cas de vente publique, les documents et les informations mentionnés aux 1° à 5° du II sont annexés au cahier des charges. Les dispositions des dix-huitième et dix-neuvième alinéas du II sont applicables au présent IV. »

Source : Legifrance

Le pré état daté

Les informations contenues dans le pré état daté sont obligatoires mais ces dernières n’ont pas nécessairement à être transmises par le syndic de copropriété.

Pour fournir les informations et éléments nécessaires à la promesse de vente (moment où le pré état daté doit être transmis), il suffit d’avoir un intranet : le vendeur peut ainsi récupérer les informations lui-même pour établir le pré état daté.

Il devra ainsi contenir des informations comptables sur les éléments de charges mais aussi de dettes que pourrait avoir le vendeur vis-à-vis de la copropriété ainsi que les perspectives de charges dans les années à venir.

A noter que le vendeur pourrait être tenté de communiquer ses informations de connexion à son agent immobilier ou notaire, or cela peut être risqué vis-à-vis du RGPD.

Si les informations n’ont pas été transmises, il n’est alors pas possible de purger la loi SRU, l’acquéreur reste en suspens pendant la phase de promesse.

Si les informations transmises sont erronées, nous rentrons alors dans le cadre du dol de consentement, la promesse peut donc être rendue caduque et l’acquéreur peut attaquer l’agent immobilier qui n’aurait alors pas fait son travail en cas de rédaction de la promesse de vente.

L'état daté

L’article 20 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis vient préciser les obligations du notaire et du syndic concernant l’acte daté dans le cadre de l’acte authentique de vente :

Dessin d'une main sur laquelle repose une balance de justice

Point de droit : Article L271-1

« Dans un délai d’un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d’un mois attestant :

1° Soit que l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l’immeuble concerné par la mutation ;

2° Soit, si l’une de ces personnes est copropriétaire de l’immeuble concerné par la mutation, qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours.

Si le copropriétaire n’est pas à jour de ses charges au sens du 2° du présent II, le notaire notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente.

Dans l’hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l’acte authentique de vente, l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d’un délai de trente jours à compter de cette notification pour s’acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n’est produit à l’issue de ce délai, l’avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur. »

Source : Legifrance

Le vendeur a donc l’obligation de demander au syndic de copropriété d’émettre cet état daté. Il est en effet à la charge du syndic de faire un bilan comptable du copropriétaire cédant et de donner les informations complètes attendues sur l’état de la copropriété (carnet d’entretien, travaux à venir, engagements pris, procédures engagées à son encontre etc.)

Il est donc normal que l’état daté soit facturé et facturable. Néanmoins, suite à des troubles entre syndics qui émettaient des factures variant du simple au double, le forfait a été plafonné à 380€ TTC. Il faut néanmoins vérifier que les contrats de syndic soient conformes à la législation : des avenants doivent être faits, il ne faut pas que des frais annexes ou autres formulations permettent de facturer l’établissement d’un pré état daté ou d’un rapport d’information. Aucun autre émolument ne doit être à régler.

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