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Les différents types de mandats

Une question courante : entre le client et le professionnel, qui est le mandant et qui est le mandataire ? Un bon moyen mnémotechnique pour s’en souvenir est de se souvenir que dans mandataire, il y a un « i » comme immobilier.

Le mandant est donc le client, là où le mandataire est le professionnel de l’immobilier.

Le mandat est obligatoire

Selon l’article 72 de la loi Hoguet (de 1972), le mandat est obligatoire, pour commercialiser un bien immobilier et pour prétendre à des honoraires de transaction. 

Dès l’affichage en publicité, pour transmettre une fiche commerciale, pour assurer les visites et négocier l’offre finale, mais aussi pour accompagner un acquéreur sur un bien pour lequel vous ne détenez pas de mandat, il vous faudra un mandat de recherche !

Le mandat se décompose en deux formules : 

  • Le mandat de recherche de vendeurs ou d’acquéreurs, connu aussi sous le nom de mandat d’entremise. Certainement le plus répandu chez les professionnels, il correspond à une mission, dont l’aboutissement n’est soumis qu’à la volonté du mandant, d’accepter ou non les propositions qui lui sont faites, même au prix du mandat. Le mandant peut annuler le mandat ou procéder par avenant pour demander une augmentation du prix.
  • Le mandat de vente, qui confère toute autorité à mandataire d’engager la vente aux conditions exactes du mandat. Pour cela, il faut que cette délégation de pouvoir ou de décision, soit clairement exprimée sur le mandat et elle doit être assortie d’une clause pénale en cas de non-respect. 

Deux grandes familles, répertoriées ci-dessous : le mandat simple et le mandat exclusif comprenant les mandats semi- et co-exclusif. 

 

Fiches récapitulatives des différents types de mandats (simple, exclusif, co-exclusif, semi-exclusif, délégation de mandats)

L'exclusivité morale

L’exclusivité morale est un sujet fréquent dans les activités des professionnels de l’immobilier. Cette solution est quelque peu ambiguë : vous repartez avec un mandat simple et la promesse de vous laisser seul gérer la vente du bien.

Or, le client se laisse ainsi l’opportunité de vendre à une connaissance de proximité.

Retour d'expérience

Un de mes associés me dit avoir une exclusivité morale sur un bien au prix élevé, il met un panneau, alors que je lui déconseille fortement. Il me rétorque que c’est une amie âgée de sa mère et qu’il lui fait toute confiance (on peut se demander pourquoi la confiance n’est pas réciproque?).

Quelques jours après, nous apprenons que le voisin du dessous qui rêvait d’un étage élevé, se porte acquéreur en direct, hors honoraires d’agence. La venderesse confuse, s’excusant lui fait comprendre que c’est une connaissance et qu’elle ne peut lui refuser de lui vendre en direct.

La question est, pourquoi ne se sont-ils pas parlés avant, et le fait générateur de la vente est bien le fruit de notre travail d’évaluation et notre promotion.
Photographie portrait de Claude-Olivier Bonnet
Claude-Olivier Bonnet

L'avenant au mandat

Intervenant lorsqu’un mandat de vente a déjà été signé, il sert à modifier certaines parties de ce dernier sans prolonger sa durée de validité. Parmi les éléments pouvant être modifiés, nous trouvons :

  • Le prix du bien
  • Les honoraires du mandataire
  • La description du bien en dehors d’éventuelles modifications structurelles
  • La suppression d’un élément de la vente (si autorisée), un parking, une cave, une chambre de service.

Il faut impérativement indiquer clairement toutes les modifications apportées entre l’acte d’achat et le mandat de vente récupéré, ainsi que les éléments restés inchangés.
L’avenant au mandat, n’implique pas la prise d’un nouveau numéro de mandat, car il est un élément du mandat initial.

En cas de modification de la structure du bien, d’une bascule d’honoraires à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, un avenant au mandat ne suffit pas. Il est alors nécessaire d’établir un nouveau mandat.

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